Thuê nhà ở Nhật cần bao nhiêu tiền ban đầu? Cách tính từng khoản

Khi thuê nhà ở Nhật, số tiền phải trả trước ngày nhận khóa thường lớn hơn nhiều so với một tháng tiền thuê. Ngoài tiền nhà, báo giá có thể gồm tiền cọc, tiền lễ, phí môi giới, phí công ty bảo lãnh, bảo hiểm cháy nổ, phí đổi khóa, tiền thuê tính theo ngày và nhiều khoản khác.

Câu trả lời ngắn: để lập ngân sách an toàn, bạn có thể bắt đầu với mức dự trù khoảng 4–6 tháng tiền thuê. Đây là cách ước tính để chuẩn bị tài chính, không phải mức phí cố định theo luật. Căn không có tiền cọc hoặc tiền lễ có thể thấp hơn; căn nuôi thú cưng, hồ sơ cần điều kiện bảo lãnh đặc biệt hoặc hợp đồng có nhiều phí riêng có thể cao hơn.

Ví dụ, nếu căn nhà có tiền thuê 80.000 yên mỗi tháng, người thuê nên chuẩn bị tinh thần cho một báo giá ban đầu khoảng 350.000–500.000 yên, rồi yêu cầu bên môi giới lập bảng chi tiết cho đúng căn. Đừng chuyển tiền chỉ dựa trên một con số tổng mà chưa biết từng khoản là gì, có được hoàn lại hay không và phát sinh vào thời điểm nào.

Công thức tính nhanh tiền vào nhà

Bạn có thể dùng công thức sau khi xem một căn:

Chi phí ban đầu = tiền thuê trả trước + phí quản lý + tiền cọc + tiền lễ + phí môi giới + phí bảo lãnh + bảo hiểm + đổi khóa + các phí ghi riêng trong hợp đồng

Không phải căn nào cũng có đủ tất cả các khoản. Ngược lại, một quảng cáo ghi 敷金0・礼金0 — không cọc, không lễ — cũng chưa chắc là căn có tổng chi phí thấp nhất. Phí vệ sinh khi vào hoặc khi trả nhà, phí hỗ trợ 24 giờ, khử trùng, gia hạn bảo lãnh hay điều khoản phạt hủy sớm có thể làm tổng số tiền tăng lên.

Vì vậy, khi so sánh hai căn, hãy so sánh tổng số tiền đến ngày nhận khóa và tổng nghĩa vụ trong thời hạn hợp đồng, không chỉ nhìn tiền thuê hằng tháng.

1. Tiền thuê tháng đầu và tiền thuê tính theo ngày

Nếu nhận nhà giữa tháng, bạn có thể phải trả tiền thuê tính theo số ngày còn lại của tháng, thường được gọi là 日割り家賃 — hiwari yachin. Một số hợp đồng đồng thời thu trước tiền thuê của tháng kế tiếp.

Ví dụ, bạn nhận khóa ngày 16 và hợp đồng tính theo ngày, báo giá có thể gồm:

• Tiền thuê từ ngày 16 đến cuối tháng.

• Phí quản lý cho cùng khoảng thời gian.

• Toàn bộ tiền thuê và phí quản lý của tháng tiếp theo.

Hãy hỏi rõ ngày bắt đầu tính tiền là ngày ký hợp đồng, ngày nhận khóa hay ngày bắt đầu thuê ghi trong hợp đồng. Ba ngày này không phải lúc nào cũng trùng nhau.

2. Tiền cọc 敷金 — shikikin

敷金 là khoản tiền được giữ để bảo đảm các nghĩa vụ của người thuê, chẳng hạn tiền thuê còn thiếu hoặc chi phí mà người thuê thực sự phải chịu khi trả nhà.

Theo quy định về thuê tài sản trong Bộ luật Dân sự Nhật Bản, sau khi hợp đồng kết thúc và nhà được trả lại, bên cho thuê phải hoàn lại phần tiền cọc còn lại sau khi trừ các nghĩa vụ chưa thanh toán của người thuê. Quy định cũng nêu rằng hao mòn do sử dụng bình thường và xuống cấp theo thời gian không thuộc nghĩa vụ khôi phục nguyên trạng của người thuê. Tokyo Housing Policy Bureau

Điều đó không có nghĩa toàn bộ tiền cọc luôn được trả nguyên vẹn. Nếu có tiền thuê chưa thanh toán, hư hỏng do người thuê gây ra hoặc điều khoản đặc biệt hợp lệ trong hợp đồng, một phần tiền cọc có thể bị khấu trừ.

Trước khi ký, hãy kiểm tra:

• Cọc bằng bao nhiêu tháng tiền thuê?

• Khoản nào được phép khấu trừ?

• Có 敷引き — khoản bị trừ cố định từ tiền cọc — hay không?

• Phí vệ sinh khi trả nhà đã được quy định riêng chưa?

• Khi nào và bằng cách nào phần còn lại được hoàn trả?

3. Tiền lễ 礼金 — reikin

礼金 là khoản thanh toán cho bên cho thuê theo điều kiện của căn nhà. Khác với tiền cọc, khoản này thường không được hoàn lại nếu hợp đồng đã ghi đây là tiền lễ.

Một căn có 礼金0 giúp giảm số tiền cần trả ban đầu, nhưng bạn vẫn cần nhìn toàn bộ báo giá. Đôi khi căn không có tiền lễ lại có tiền thuê cao hơn, phí hủy sớm hoặc các dịch vụ bắt buộc khác. Đừng quyết định chỉ vì thấy một dòng bằng 0.

4. Phí môi giới 仲介手数料

Đây là khoản trả cho công ty bất động sản thực hiện việc môi giới. Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản nêu rằng trong giao dịch thuê, tổng phí môi giới mà doanh nghiệp nhận từ cả bên cho thuê và bên thuê về nguyên tắc không vượt quá 1,1 lần một tháng tiền thuê, đã gồm thuế. Với nhà ở, số thu từ một bên về nguyên tắc không vượt quá 0,55 tháng tiền thuê, trừ khi bên đó đã đồng ý trước với cách thu khác trong phạm vi tổng mức cho phép. Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản

Khi nhận báo giá, hãy kiểm tra phí môi giới được tính trên khoản nào và đã gồm thuế hay chưa. Nếu công ty thu từ bạn tương đương 1,1 tháng tiền thuê, bạn có quyền yêu cầu giải thích về sự đồng ý và cách tính phí.

5. Phí công ty bảo lãnh 保証会社利用料

Người nước ngoài thuê nhà tại Nhật thường được yêu cầu sử dụng công ty bảo lãnh tiền thuê. Công ty này không thay bạn trả tiền nhà miễn phí; nếu họ thanh toán thay khi bạn chậm trả, bạn vẫn có nghĩa vụ hoàn trả theo hợp đồng bảo lãnh.

Mức phí và cách thu không giống nhau giữa các công ty. Báo giá có thể gồm:

• Phí bảo lãnh lần đầu khi ký hợp đồng.

• Phí gia hạn theo năm.

• Phí thu theo tháng.

• Phí xử lý khi tiền thuê được trích tự động.

Bộ Đất đai Nhật Bản có hệ thống đăng ký dành cho doanh nghiệp bảo lãnh tiền thuê và công bố thông tin hỗ trợ người nước ngoài tìm nhà. Bộ cũng cung cấp hướng dẫn tìm phòng bằng nhiều ngôn ngữ. Hướng dẫn thuê nhà cho người nước ngoài của MLIT

Trước khi ký, hãy hỏi tổng phí bảo lãnh trong năm đầu và từ năm thứ hai, thay vì chỉ hỏi phí ban đầu.

6. Bảo hiểm nhà ở và trách nhiệm người thuê

Nhiều hợp đồng yêu cầu tham gia bảo hiểm liên quan đến cháy nổ và trách nhiệm của người thuê. Tên gói, phạm vi bảo hiểm, thời hạn và mức phí phụ thuộc vào căn nhà và công ty bảo hiểm.

Bạn nên xác nhận:

• Hợp đồng bảo hiểm có thời hạn bao lâu?

• Bảo hiểm những rủi ro nào?

• Có bao gồm thiệt hại tài sản cá nhân không?

• Khi chuyển nhà sớm có được hoàn phần phí chưa sử dụng không?

• Có bắt buộc mua gói do bên quản lý chỉ định không?

Không nên coi đây chỉ là một dòng phí phải trả. Hãy giữ giấy chứng nhận và thông tin liên hệ bồi thường vì chúng cần thiết khi xảy ra rò nước, cháy hoặc sự cố ảnh hưởng đến phòng bên cạnh.

7. Phí đổi khóa và các dịch vụ đi kèm

鍵交換費用 là phí thay hoặc cài lại khóa trước khi người thuê mới vào. Ngoài ra, báo giá có thể xuất hiện các khoản như:

• Phí hỗ trợ khẩn cấp 24 giờ.

• Phí khử trùng hoặc diệt côn trùng.

• Phí vệ sinh.

• Phí hành chính.

• Phí phát hành chìa khóa bổ sung.

• Phí dùng Internet hoặc thiết bị trong tòa nhà.

Hãy yêu cầu đánh dấu khoản nào bắt buộc, khoản nào tùy chọn và khoản nào phát sinh khi trả nhà. Nếu một dịch vụ không cần thiết với bạn, hỏi trước khi ký xem có thể bỏ khỏi hợp đồng hay không.

8. Phí vệ sinh và điều khoản khôi phục nguyên trạng

Một căn ghi “không cọc” không có nghĩa người thuê được miễn mọi chi phí khi trả nhà. Hướng dẫn phòng tránh tranh chấp nhà thuê của Tokyo lưu ý rằng ngay cả khi không thu cọc, người thuê vẫn phải trả những chi phí khôi phục thuộc trách nhiệm của mình. Tokyo Housing Policy Bureau

Bộ Đất đai Nhật Bản khuyến nghị kiểm tra tình trạng căn phòng khi vào ở và xác nhận rõ điều kiện khôi phục nguyên trạng ngay lúc ký hợp đồng. Đây là cách phòng tranh chấp hiệu quả hơn so với đợi đến ngày trả nhà mới bàn về vết xước hoặc hư hỏng. Hướng dẫn về khôi phục nguyên trạng của MLIT

Khi nhận nhà, bạn nên:

1. Chụp ảnh và quay video từng phòng trước khi chuyển đồ vào.

2. Ghi lại ngày chụp và các vết xước, nấm mốc, hư hỏng đã có.

3. Gửi biên bản tình trạng phòng cho công ty quản lý theo đúng thời hạn.

4. Giữ hợp đồng, phụ lục và toàn bộ trao đổi bằng email hoặc tin nhắn.

Ví dụ: căn 80.000 yên mỗi tháng cần chuẩn bị bao nhiêu?

Bảng dưới đây là một ví dụ lập ngân sách, không phải báo giá chuẩn cho mọi căn:

Nếu ngày nhận khóa nằm giữa tháng, cách thu tiền thuê có thể làm tổng số tiền thay đổi. Nếu căn không cọc, không lễ, tổng ban đầu có thể giảm đáng kể. Ngược lại, nếu cần thêm cọc cho thú cưng, trả trước tháng kế tiếp hoặc có dịch vụ bắt buộc, tổng số tiền có thể vượt ví dụ.

Cách an toàn là yêu cầu một bảng 初期費用見積書 — báo giá chi phí ban đầu — trước khi quyết định. Trên bảng phải có tên từng khoản, số tiền, thuế và thời điểm thanh toán.

Hồ sơ người nước ngoài thường nên chuẩn bị

Chi phí không phải yếu tố duy nhất quyết định bạn có thuê được căn hay không. Chủ nhà, công ty quản lý và công ty bảo lãnh có thể xét tư cách lưu trú, công việc, thu nhập, thời gian ở Nhật và khả năng liên lạc.

Yêu cầu cụ thể khác nhau theo từng căn, nhưng bạn nên chuẩn bị sẵn bản rõ ràng của:

• Thẻ cư trú còn hiệu lực.

• Hộ chiếu nếu được yêu cầu.

• Giấy chứng nhận đang làm việc hoặc hợp đồng lao động.

• Phiếu lương, chứng từ thu nhập hoặc số dư theo yêu cầu xét duyệt.

• Thẻ học sinh, sinh viên hoặc giấy nhập học nếu đang đi học.

• Số điện thoại có thể liên lạc tại Nhật.

• Thông tin người liên hệ khẩn cấp.

• Thông tin người ở cùng.

• Ngày muốn vào nhà và lý do chuyển nhà.

Không gửi ảnh giấy tờ tùy thân vào tài khoản hoặc đường link không xác định. Chỉ cung cấp hồ sơ cho đơn vị tham gia giao dịch và xác nhận rõ mục đích sử dụng.

Cách giảm chi phí ban đầu mà không chọn nhầm căn

Tìm căn không cọc hoặc không lễ

Đây là cách giảm số tiền trước khi vào nhà dễ thấy nhất. Tuy nhiên, hãy kiểm tra phí vệ sinh, điều khoản hủy sớm và tiền thuê hằng tháng để chắc rằng tổng chi phí thực sự thấp hơn.

So sánh cùng một căn qua tổng báo giá

Nếu một căn được nhiều công ty giới thiệu, đừng chỉ hỏi “phí môi giới bao nhiêu”. Hãy yêu cầu mỗi nơi báo tổng số tiền đến ngày nhận khóa và liệt kê dịch vụ bắt buộc.

Linh hoạt ngày vào nhà

Ngày bắt đầu hợp đồng ảnh hưởng đến tiền thuê tính theo ngày và thời gian phải trả song song hai căn. Nếu có thể, hãy thống nhất lịch nhận khóa trước khi chấm dứt căn cũ.

Đừng đổi lấy hợp đồng phạt nặng

Một căn có chi phí đầu vào thấp có thể kèm điều khoản phạt nếu rời đi trong 6 tháng hoặc 1 năm đầu. Nếu công việc hoặc trường học của bạn có khả năng thay đổi, hãy tính cả rủi ro này.

Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ ngay từ đầu

Hồ sơ thiếu hoặc thông tin không thống nhất có thể kéo dài xét duyệt, làm bạn mất căn hoặc phải chọn phương án bảo lãnh đắt hơn. Tên, địa chỉ, nơi làm việc, thu nhập và người liên hệ phải được ghi nhất quán theo giấy tờ.

10 câu hỏi cần hỏi trước khi chuyển tiền

1. Tổng số tiền cần trả trước ngày nhận khóa là bao nhiêu?

2. Khoản nào được hoàn lại và khoản nào không hoàn lại?

3. Tiền thuê bắt đầu tính từ ngày nào?

4. Có thu trước tiền thuê tháng kế tiếp không?

5. Phí bảo lãnh năm đầu và các năm sau là bao nhiêu?

6. Bảo hiểm có thời hạn và phạm vi như thế nào?

7. Phí vệ sinh trả lúc vào hay lúc ra?

8. Có điều khoản phạt hủy sớm hoặc phí gia hạn hợp đồng không?

9. Khoản nào trong báo giá là tùy chọn?

10. Nếu hồ sơ không được duyệt, khoản tiền đã nộp sẽ được xử lý thế nào?

Không nên chuyển khoản chỉ vì được thúc giục rằng “căn sắp có người lấy” nếu bạn chưa nhận được thông tin về bên nhận tiền, mục đích khoản tiền và điều kiện hoàn lại.

NST Connect có thể hỗ trợ bạn những gì?

Nếu bạn đang tìm nhà tại Nhật nhưng gặp khó khăn vì tiếng Nhật, hồ sơ hoặc cách đọc báo giá, NST Connect có thể hỗ trợ theo từng bước:

• Tìm căn phù hợp với khu vực, số người ở và ngân sách.

• Kiểm tra điều kiện tiếp nhận người nước ngoài trước khi nộp hồ sơ.

• Giải thích từng khoản trong báo giá chi phí ban đầu.

• Hỗ trợ chuẩn bị và điền hồ sơ thuê nhà.

• Hỗ trợ giao tiếp về lịch xem nhà, xét duyệt và ký hợp đồng.

• Hướng dẫn các thủ tục giấy tờ liên quan khi chuyển đến địa chỉ mới.

Để được tư vấn nhanh, hãy chuẩn bị sáu thông tin: khu vực muốn ở, ngày muốn vào nhà, số người ở, tư cách lưu trú, tình trạng công việc hoặc thu nhập và ngân sách tối đa mỗi tháng. Càng rõ từ đầu, việc lọc căn và kiểm tra điều kiện càng chính xác.

Các căn NST Connect đang mở đều hiện sẵn bảng chi phí ban đầu của từng căn, tách theo đúng các khoản kể trên.

Câu hỏi thường gặp

Không có người bảo lãnh cá nhân thì có thuê nhà được không?

Có thể. Nhiều căn sử dụng công ty bảo lãnh thay cho người bảo lãnh cá nhân, nhưng vẫn có thể yêu cầu người liên hệ khẩn cấp và xét hồ sơ. Điều kiện tùy chủ nhà, công ty quản lý và công ty bảo lãnh.

Căn không cọc, không lễ có luôn rẻ hơn không?

Không chắc. Bạn cần cộng phí môi giới, bảo lãnh, bảo hiểm, đổi khóa, vệ sinh, tiền thuê trả trước và các điều khoản phạt. Hãy so tổng chi phí thay vì hai dòng cọc và lễ.

Tiền cọc có được trả lại toàn bộ không?

Phần còn lại phải được hoàn sau khi trừ các nghĩa vụ của người thuê, nhưng số thực nhận phụ thuộc vào tiền còn nợ, hư hỏng, chi phí thuộc trách nhiệm người thuê và các điều khoản hợp đồng. Hãy lưu bằng chứng tình trạng phòng khi nhận nhà.

Có thể thương lượng chi phí ban đầu không?

Một số khoản hoặc điều kiện có thể thương lượng tùy căn và thời điểm, nhưng không phải khoản nào cũng giảm được. Nên đề nghị môi giới xác nhận bằng văn bản thay vì chỉ nghe trao đổi miệng.

Nên chuẩn bị bao nhiêu nếu tiền thuê là 100.000 yên?

Theo cách dự trù 4–6 tháng tiền thuê, bạn có thể bắt đầu với ngân sách 400.000–600.000 yên. Sau đó thay con số ước tính bằng báo giá thật của căn, vì cọc, lễ và các dịch vụ đi kèm có thể làm tổng tiền thay đổi đáng kể.

Bài liên quan

• Người nước ngoài thuê nhà ở Nhật cần giấy tờ gì? Checklist hồ sơ

• Không có người bảo lãnh ở Nhật có thuê nhà được không?

• Trước khi ký hợp đồng thuê nhà ở Nhật: 15 điều phải kiểm tra

• Chuyển nhà ở Nhật cần làm thủ tục gì? Checklist đầy đủ cho người nước ngoài

Nguồn được kiểm tra ngày 27/08/2026. Mức phí trong ví dụ chỉ dùng để lập ngân sách; báo giá và hợp đồng của từng căn là căn cứ để bạn quyết định.