Berapa Biaya Awal Sewa Apartemen di Jepang? Rincian Tiap Pos

Saat menyewa hunian di Jepang, uang yang harus dibayar sebelum hari serah terima kunci biasanya jauh lebih besar daripada satu bulan sewa. Selain sewa itu sendiri, lembar penawaran bisa memuat uang jaminan, uang terima kasih, biaya agen, biaya perusahaan penjamin, asuransi kebakaran, biaya penggantian kunci, sewa yang dihitung harian, dan berbagai pos lain.

Jawaban singkatnya: untuk menyusun anggaran yang aman, Anda bisa mulai dari perkiraan sekitar 4–6 bulan sewa. Ini adalah cara memperkirakan kesiapan dana, bukan besaran biaya yang ditetapkan oleh negara. Unit tanpa uang jaminan atau tanpa uang terima kasih bisa lebih rendah; unit yang boleh memelihara hewan, berkas yang memerlukan syarat penjaminan khusus, atau kontrak dengan banyak biaya tersendiri bisa lebih tinggi.

Sebagai contoh, jika sebuah unit memiliki sewa 80.000 yen per bulan, penyewa sebaiknya bersiap menerima penawaran awal sekitar 350.000–500.000 yen, lalu meminta agen menyusun rincian khusus untuk unit tersebut. Jangan mentransfer uang hanya berdasarkan satu angka total tanpa mengetahui setiap pos itu apa, bisa dikembalikan atau tidak, dan muncul pada saat kapan.

Rumus cepat menghitung biaya masuk rumah

Anda bisa memakai rumus berikut setiap kali selesai melihat sebuah unit:

Biaya awal = sewa dibayar di muka + biaya pengelolaan + uang jaminan + uang terima kasih + biaya agen + biaya penjamin + asuransi + penggantian kunci + biaya lain yang ditulis tersendiri dalam kontrak

Tidak semua unit memiliki seluruh pos tersebut. Sebaliknya, iklan yang mencantumkan 敷金0・礼金0 — tanpa uang jaminan, tanpa uang terima kasih — belum tentu unit dengan total biaya paling rendah. Biaya pembersihan saat masuk atau saat mengembalikan unit, biaya layanan darurat 24 jam, disinfeksi, perpanjangan penjaminan, atau klausul penalti pembatalan dini bisa membuat totalnya naik.

Karena itu, ketika membandingkan dua unit, bandingkanlah total uang sampai hari serah terima kunci dan total kewajiban selama masa kontrak, bukan hanya sewa bulanannya.

1. Sewa bulan pertama dan sewa yang dihitung harian

Jika Anda masuk di tengah bulan, Anda mungkin harus membayar sewa yang dihitung menurut sisa hari dalam bulan itu, yang umumnya disebut 日割り家賃 — hiwari yachin. Sebagian kontrak sekaligus memungut sewa bulan berikutnya di muka.

Misalnya, Anda menerima kunci pada tanggal 16 dan kontrak menghitung secara harian, penawarannya bisa mencakup:

• Sewa dari tanggal 16 sampai akhir bulan.

• Biaya pengelolaan untuk periode yang sama.

• Seluruh sewa dan biaya pengelolaan bulan berikutnya.

Tanyakan dengan jelas apakah tanggal mulai perhitungan uang adalah tanggal tanda tangan kontrak, tanggal serah terima kunci, atau tanggal mulai sewa yang tertulis dalam kontrak. Ketiga tanggal ini tidak selalu sama.

2. Uang jaminan 敷金 — shikikin

敷金 adalah dana yang ditahan untuk menjamin kewajiban penyewa, misalnya sewa yang masih kurang atau biaya yang memang menjadi tanggungan penyewa saat mengembalikan unit.

Menurut ketentuan tentang sewa-menyewa dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Jepang, setelah kontrak berakhir dan unit dikembalikan, pihak yang menyewakan wajib mengembalikan sisa uang jaminan setelah dikurangi kewajiban penyewa yang belum dilunasi. Ketentuan itu juga menyebutkan bahwa keausan akibat pemakaian normal dan penurunan kualitas karena waktu bukan termasuk kewajiban pemulihan kondisi semula bagi penyewa. Tokyo Housing Policy Bureau

Hal itu bukan berarti seluruh uang jaminan selalu kembali utuh. Jika ada sewa yang belum dibayar, kerusakan yang disebabkan penyewa, atau klausul khusus yang sah dalam kontrak, sebagian uang jaminan bisa dipotong.

Sebelum tanda tangan, periksalah:

• Uang jaminan setara berapa bulan sewa?

• Pos apa saja yang boleh dipotong?

• Ada 敷引き — potongan tetap dari uang jaminan — atau tidak?

• Apakah biaya pembersihan saat mengembalikan unit sudah diatur tersendiri?

• Kapan dan dengan cara apa sisanya dikembalikan?

3. Uang terima kasih 礼金 — reikin

礼金 adalah pembayaran kepada pihak yang menyewakan sesuai ketentuan unit tersebut. Berbeda dengan uang jaminan, pos ini umumnya tidak dikembalikan apabila kontrak sudah menyatakannya sebagai uang terima kasih.

Unit dengan 礼金0 memang menurunkan uang yang harus dibayar di awal, tetapi Anda tetap perlu melihat keseluruhan penawaran. Kadang unit tanpa uang terima kasih justru memiliki sewa bulanan lebih tinggi, biaya pembatalan dini, atau layanan wajib lainnya. Jangan mengambil keputusan hanya karena melihat satu baris bernilai 0.

4. Biaya agen (perantara) 仲介手数料

Ini adalah pembayaran kepada perusahaan properti yang menjalankan jasa perantara. Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata Jepang menyatakan bahwa dalam transaksi sewa, total biaya agen yang diterima pelaku usaha dari pihak yang menyewakan maupun pihak penyewa pada prinsipnya tidak melebihi 1,1 kali satu bulan sewa, sudah termasuk pajak. Untuk hunian, jumlah yang dipungut dari satu pihak pada prinsipnya tidak melebihi 0,55 bulan sewa, kecuali pihak tersebut telah menyetujui lebih dahulu cara pemungutan lain dalam batas total yang diizinkan. Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata Jepang

Ketika menerima penawaran, periksalah biaya agen dihitung dari dasar apa dan sudah termasuk pajak atau belum. Jika perusahaan memungut dari Anda setara 1,1 bulan sewa, Anda berhak meminta penjelasan mengenai persetujuan tersebut dan cara perhitungan biayanya.

5. Biaya perusahaan penjamin 保証会社利用料

Warga asing yang menyewa hunian di Jepang umumnya diminta menggunakan perusahaan penjamin sewa. Perusahaan ini tidak membayarkan sewa Anda secara cuma-cuma; jika mereka menalangi pembayaran saat Anda terlambat, Anda tetap berkewajiban mengembalikannya sesuai kontrak penjaminan.

Besaran dan cara pemungutan biayanya berbeda-beda antarperusahaan. Penawaran bisa memuat:

• Biaya penjaminan pertama saat tanda tangan kontrak.

• Biaya perpanjangan per tahun.

• Biaya yang dipungut bulanan.

• Biaya pemrosesan ketika sewa didebit otomatis.

Kementerian Pertanahan Jepang memiliki sistem registrasi bagi pelaku usaha penjaminan sewa dan menerbitkan informasi untuk membantu warga asing mencari hunian. Kementerian juga menyediakan panduan mencari kamar dalam berbagai bahasa. Panduan sewa hunian bagi warga asing dari MLIT

Sebelum tanda tangan, tanyakan total biaya penjaminan pada tahun pertama dan mulai tahun kedua, bukan hanya biaya awalnya saja.

6. Asuransi hunian dan tanggung jawab penyewa

Banyak kontrak mewajibkan keikutsertaan asuransi yang berkaitan dengan kebakaran dan tanggung jawab penyewa. Nama paket, cakupan pertanggungan, masa berlaku, dan besaran preminya bergantung pada unit dan perusahaan asuransinya.

Anda sebaiknya memastikan:

• Berapa lama masa berlaku polis asuransinya?

• Risiko apa saja yang ditanggung?

• Apakah kerusakan harta pribadi termasuk di dalamnya?

• Jika pindah lebih awal, apakah premi yang belum terpakai dikembalikan?

• Apakah wajib membeli paket yang ditunjuk pihak pengelola?

Jangan menganggap ini sekadar satu baris biaya yang harus dibayar. Simpanlah sertifikat polis dan kontak pengajuan klaim, karena keduanya diperlukan saat terjadi kebocoran air, kebakaran, atau insiden yang berdampak pada kamar sebelah.

7. Biaya penggantian kunci dan layanan yang menyertainya

鍵交換費用 adalah biaya mengganti atau menyetel ulang kunci sebelum penyewa baru masuk. Selain itu, dalam penawaran bisa muncul pos-pos seperti:

• Biaya layanan darurat 24 jam.

• Biaya disinfeksi atau pembasmian serangga.

• Biaya pembersihan.

• Biaya administrasi.

• Biaya penerbitan kunci tambahan.

• Biaya pemakaian internet atau perangkat di dalam gedung.

Mintalah agar ditandai pos mana yang wajib, mana yang opsional, dan mana yang muncul saat mengembalikan unit. Jika sebuah layanan tidak Anda perlukan, tanyakan sebelum tanda tangan apakah layanan itu bisa dikeluarkan dari kontrak.

8. Biaya pembersihan dan klausul pemulihan kondisi semula

Unit yang tertulis "tanpa uang jaminan" tidak berarti penyewa bebas dari semua biaya saat mengembalikan unit. Panduan pencegahan sengketa sewa hunian dari Tokyo mengingatkan bahwa sekalipun tidak ada pemungutan uang jaminan, penyewa tetap harus membayar biaya pemulihan yang menjadi tanggung jawabnya. Tokyo Housing Policy Bureau

Kementerian Pertanahan Jepang menganjurkan agar kondisi kamar diperiksa saat mulai menghuni dan syarat pemulihan kondisi semula ditegaskan sejak saat tanda tangan kontrak. Cara ini lebih efektif mencegah sengketa dibandingkan menunggu sampai hari pengembalian unit baru membahas goresan atau kerusakan. Panduan MLIT tentang pemulihan kondisi semula

Saat menerima unit, sebaiknya Anda:

1. Memotret dan merekam video setiap ruangan sebelum barang dimasukkan.

2. Mencatat tanggal pengambilan gambar serta goresan, jamur, dan kerusakan yang sudah ada.

3. Mengirimkan berita acara kondisi kamar kepada perusahaan pengelola sesuai tenggat waktunya.

4. Menyimpan kontrak, lampiran, dan seluruh komunikasi lewat surel atau pesan.

Contoh: berapa dana yang perlu disiapkan untuk unit 80.000 yen per bulan?

Tabel di bawah ini adalah satu contoh penyusunan anggaran, bukan penawaran baku untuk semua unit:

Jika hari serah terima kunci jatuh di tengah bulan, cara pemungutan sewa bisa mengubah total tersebut. Jika unitnya tanpa uang jaminan dan tanpa uang terima kasih, total awalnya bisa turun cukup jauh. Sebaliknya, jika diperlukan tambahan jaminan untuk hewan peliharaan, pembayaran di muka untuk bulan berikutnya, atau ada layanan yang bersifat wajib, totalnya bisa melampaui contoh ini.

Cara yang aman adalah meminta lembar 初期費用見積書 — penawaran biaya awal — sebelum memutuskan. Dalam lembar itu harus tercantum nama setiap pos, jumlahnya, pajaknya, dan waktu pembayarannya.

Dokumen yang biasanya perlu disiapkan warga asing

Biaya bukan satu-satunya faktor yang menentukan apakah Anda bisa menyewa sebuah unit. Pemilik, perusahaan pengelola, dan perusahaan penjamin dapat menilai status kependudukan, pekerjaan, penghasilan, lama tinggal di Jepang, serta kemudahan dihubungi.

Persyaratan konkretnya berbeda pada tiap unit, tetapi sebaiknya Anda menyiapkan salinan yang jelas dari:

• Kartu izin tinggal yang masih berlaku.

• Paspor apabila diminta.

• Surat keterangan bekerja atau kontrak kerja.

• Slip gaji, bukti penghasilan, atau saldo rekening sesuai kebutuhan penilaian berkas.

• Kartu pelajar, kartu mahasiswa, atau surat penerimaan sekolah jika Anda sedang menempuh pendidikan.

• Nomor telepon yang bisa dihubungi di Jepang.

• Informasi kontak darurat.

• Informasi orang yang akan tinggal bersama.

• Tanggal rencana masuk dan alasan pindah rumah.

Jangan mengirim foto dokumen identitas ke akun atau tautan yang tidak jelas. Berikan berkas hanya kepada pihak yang terlibat dalam transaksi dan pastikan tujuan penggunaannya.

Cara menekan biaya awal tanpa salah pilih unit

Mencari unit tanpa uang jaminan atau tanpa uang terima kasih

Ini cara paling kentara untuk memperkecil uang yang keluar sebelum masuk rumah. Meski begitu, periksalah biaya pembersihan, klausul pembatalan dini, dan sewa bulanannya untuk memastikan total biayanya memang lebih rendah.

Membandingkan unit yang sama lewat total penawaran

Jika satu unit ditawarkan oleh beberapa perusahaan, jangan hanya bertanya "biaya agennya berapa". Mintalah setiap pihak melaporkan total uang sampai hari serah terima kunci dan merinci layanan yang bersifat wajib.

Fleksibel soal tanggal masuk

Tanggal mulai kontrak memengaruhi sewa yang dihitung harian dan lamanya Anda harus membayar dua tempat sekaligus. Bila memungkinkan, sepakati jadwal serah terima kunci sebelum mengakhiri kontrak tempat lama.

Jangan menukarnya dengan kontrak berpenalti berat

Unit dengan biaya masuk rendah bisa disertai klausul penalti apabila Anda pergi dalam 6 bulan atau 1 tahun pertama. Jika pekerjaan atau sekolah Anda berpeluang berubah, perhitungkan pula risiko ini.

Menyiapkan berkas lengkap sejak awal

Berkas yang kurang atau informasi yang tidak konsisten bisa memperlama proses penilaian, membuat Anda kehilangan unit atau terpaksa memilih skema penjaminan yang lebih mahal. Nama, alamat, tempat kerja, penghasilan, dan kontak harus ditulis konsisten sesuai dokumen resmi.

10 pertanyaan yang perlu diajukan sebelum mentransfer uang

1. Berapa total uang yang harus dibayar sebelum hari serah terima kunci?

2. Pos mana yang bisa dikembalikan dan pos mana yang tidak?

3. Sewa mulai dihitung sejak tanggal berapa?

4. Apakah sewa bulan berikutnya dipungut di muka?

5. Berapa biaya penjaminan untuk tahun pertama dan untuk tahun-tahun sesudahnya?

6. Bagaimana masa berlaku dan cakupan asuransinya?

7. Biaya pembersihan dibayar saat masuk atau saat keluar?

8. Adakah klausul penalti pembatalan dini atau biaya perpanjangan kontrak?

9. Pos mana dalam penawaran yang sifatnya opsional?

10. Jika berkas tidak lolos penilaian, bagaimana uang yang sudah disetor diperlakukan?

Jangan mentransfer uang hanya karena didesak bahwa "unitnya segera diambil orang" apabila Anda belum menerima informasi tentang pihak penerima uang, tujuan dana tersebut, dan syarat pengembaliannya.

Apa saja yang bisa dibantu NST Connect?

Jika Anda sedang mencari hunian di Jepang tetapi terkendala bahasa Jepang, berkas, atau cara membaca lembar penawaran, NST Connect dapat mendampingi Anda tahap demi tahap:

• Mencari unit yang sesuai dengan wilayah, jumlah penghuni, dan anggaran.

• Memeriksa syarat penerimaan warga asing sebelum berkas diajukan.

• Menjelaskan setiap pos dalam penawaran biaya awal.

• Membantu menyiapkan dan mengisi berkas sewa hunian.

• Membantu komunikasi soal jadwal melihat unit, proses penilaian, dan penandatanganan kontrak.

• Memandu berbagai urusan administrasi terkait saat Anda pindah ke alamat baru.

Agar konsultasi berjalan cepat, siapkan enam informasi ini: wilayah yang diinginkan, tanggal rencana masuk, jumlah penghuni, status kependudukan, kondisi pekerjaan atau penghasilan, dan anggaran maksimum per bulan. Semakin jelas sejak awal, semakin akurat proses penyaringan unit dan pengecekan persyaratannya.

Setiap unit yang sedang ditayangkan NST Connect menampilkan rincian biaya awal per pos, dipisah dengan pembagian yang sama seperti di atas.

Pertanyaan yang sering diajukan

Bisakah menyewa rumah tanpa penjamin perorangan?

Bisa. Banyak unit memakai perusahaan penjamin sebagai pengganti penjamin perorangan, tetapi kontak darurat dan penilaian berkas tetap dapat diminta. Syaratnya bergantung pada pemilik, perusahaan pengelola, dan perusahaan penjaminnya.

Apakah unit tanpa uang jaminan dan tanpa uang terima kasih selalu lebih murah?

Belum tentu. Anda perlu menjumlahkan biaya agen, penjaminan, asuransi, penggantian kunci, pembersihan, sewa yang dibayar di muka, dan berbagai klausul penalti. Bandingkan total biayanya, bukan hanya dua baris uang jaminan dan uang terima kasih.

Apakah uang jaminan dikembalikan seluruhnya?

Sisanya wajib dikembalikan setelah dikurangi kewajiban penyewa, tetapi jumlah yang benar-benar diterima bergantung pada tunggakan, kerusakan, biaya yang menjadi tanggung jawab penyewa, dan klausul dalam kontrak. Simpanlah bukti kondisi kamar saat Anda mulai menghuni.

Bisakah biaya awal dinegosiasikan?

Sebagian pos atau syarat bisa dinegosiasikan tergantung unit dan waktunya, tetapi tidak semua pos dapat diturunkan. Sebaiknya mintalah agen menegaskannya secara tertulis, bukan sekadar melalui percakapan lisan.

Berapa yang perlu disiapkan jika sewanya 100.000 yen?

Dengan cara perkiraan 4–6 bulan sewa, Anda bisa mulai dari anggaran 400.000–600.000 yen. Setelah itu, gantilah angka perkiraan tersebut dengan penawaran nyata untuk unit yang bersangkutan, karena uang jaminan, uang terima kasih, dan layanan yang menyertainya bisa mengubah totalnya secara signifikan.

Artikel terkait

• Dokumen Sewa Rumah di Jepang untuk Orang Asing: Checklist Berkas

• Tidak Punya Penjamin di Jepang, Masih Bisa Sewa Rumah?

• Sebelum tanda tangan kontrak sewa rumah di Jepang: 15 hal yang wajib dicek

• Pindah Rumah di Jepang Harus Urus Apa Saja? Checklist Lengkap untuk Warga Asing

Sumber diperiksa pada 27/08/2026. Besaran biaya dalam contoh hanya digunakan untuk menyusun anggaran; penawaran dan kontrak masing-masing unit adalah dasar bagi Anda dalam mengambil keputusan.