Trước khi ký hợp đồng thuê nhà ở Nhật: 15 điều phải kiểm tra

Khi được báo “hồ sơ đã đậu”, nhiều người vui mừng và ký ngay. Nhưng xét duyệt thành công chỉ có nghĩa bạn đã đủ điều kiện tiến tới hợp đồng. Từ lúc ký, các điều khoản về tiền thuê, thời hạn, gia hạn, hủy sớm, người ở cùng, thú cưng và trả nhà bắt đầu ràng buộc bạn.

Nguyên tắc quan trọng: không ký vào tài liệu bạn chưa hiểu. Hướng dẫn của Bộ Đất đai Nhật Bản khuyến nghị người thuê đọc hợp đồng, được giải thích và hiểu rõ trước khi ký. Chữ ký thể hiện bạn chấp nhận và cam kết tuân thủ nội dung. Apartment Search Guidebook

1. Xác nhận loại hợp đồng

Hãy xem hợp đồng là:

• 普通賃貸借契約: hợp đồng thuê thông thường.

• 定期賃貸借契約 hoặc 定期建物賃貸借契約: hợp đồng thuê có thời hạn xác định.

Đừng chỉ nhìn con số “2 năm”. Hợp đồng thông thường và hợp đồng có thời hạn có cách kết thúc, gia hạn hoặc ký lại khác nhau. Với hợp đồng có thời hạn, quan hệ thuê kết thúc khi hết thời hạn theo điều kiện pháp luật và hợp đồng; việc tiếp tục ở có thể cần thỏa thuận mới.

Hỏi bằng văn bản:

• Hết hạn có tự động tiếp tục không?

• Là gia hạn hay ký hợp đồng mới?

• Có phí khi tiếp tục ở không?

• Khi nào nhận thông báo kết thúc?

Hợp đồng thông thường và hợp đồng có thời hạn khác nhau ở đâu?

Đây là điểm nhiều người hiểu sai nhất, vì cả hai loại đều có thể ghi “thời hạn 2 năm” trên cùng một dòng.

普通借家契約: tiếp tục ở là mặc định

Với hợp đồng thuê thông thường, hết thời hạn thì hợp đồng vẫn tiếp tục. Hướng dẫn của Bộ Đất đai Nhật Bản mô tả rằng hợp đồng được gia hạn tự động, và bên cho thuê không thể từ chối gia hạn nếu không có lý do chính đáng. Nói cách khác, việc bạn ở tiếp là mặc định, còn việc chấm dứt mới là ngoại lệ cần lý do.

定期借家契約: hết hạn là kết thúc dứt điểm

Với hợp đồng thuê có thời hạn, quan hệ thuê chấm dứt dứt khoát khi hết thời hạn và không có gia hạn. Nếu hai bên đồng ý, có thể ký lại một hợp đồng mới 再契約. Khác biệt không nằm ở cách gọi: gia hạn là quyền, còn ký lại phụ thuộc vào sự đồng ý của bên cho thuê, và điều kiện tiền thuê khi ký lại có thể khác lần đầu. Apartment Search Guidebook

Loại hợp đồng này còn đi kèm hai tài liệu riêng mà hợp đồng thông thường không có: văn bản giải thích trước khi ký 事前説明書 xác nhận rằng đây là hợp đồng không gia hạn, và thông báo kết thúc 終了通知書 do bên cho thuê gửi trước khi hết hạn. Nếu bạn được đưa hai loại giấy này, đó là dấu hiệu rõ ràng bạn đang ký hợp đồng có thời hạn. Mẫu hợp đồng chuẩn — MLIT

Vì vậy hãy tính trước bạn dự định ở bao lâu. Một căn 定期借家 giá tốt nhưng chỉ còn hiệu lực một năm có thể buộc bạn chuyển nhà và trả lại toàn bộ chi phí ban đầu sớm hơn kế hoạch.

2. Tên người thuê và tất cả người ở cùng

Kiểm tra chính tả tên theo thẻ cư trú và danh sách người cư trú. Nếu vợ, chồng, con hoặc người ở ghép sẽ sống tại căn nhà, họ phải được khai theo yêu cầu.

Không tự ý thay người ở, cho bạn bè ở lâu dài hoặc cho người khác thuê lại. Hợp đồng thường có quy định về chuyển nhượng, cho thuê lại và thay đổi thành viên cư trú.

3. Địa chỉ, số phòng và diện tích

Nghe có vẻ hiển nhiên nhưng sai số phòng hoặc sai tòa sẽ ảnh hưởng đến đăng ký địa chỉ, giao hàng, bảo hiểm và các giấy tờ sau này.

So sánh thông tin trên:

• Hợp đồng thuê.

• Giải thích nội dung quan trọng.

• Báo giá.

• Sơ đồ căn.

• Thông báo nhận chìa khóa.

Nếu cách viết địa chỉ khác nhau, hãy yêu cầu xác nhận cách dùng chính thức khi làm 住民票 và cập nhật thẻ cư trú.

4. Ngày bắt đầu tính tiền và ngày nhận khóa

Ngày ký hợp đồng, ngày bắt đầu thuê, ngày nhận khóa và ngày chuyển đồ có thể khác nhau. Bạn cần biết:

• Tiền thuê bắt đầu từ ngày nào?

• Có tính theo ngày cho tháng đầu không?

• Có thu trước tháng kế tiếp không?

• Khi nào được vào nhà?

• Nếu chưa nhận khóa nhưng hợp đồng đã bắt đầu, ai chịu chi phí?

Không tự giả định rằng tiền thuê chỉ bắt đầu khi bạn ngủ đêm đầu tiên tại căn nhà.

5. Tiền thuê, phí quản lý và phương thức thanh toán

Kiểm tra riêng từng khoản:

• Tiền thuê cơ bản.

• Phí quản lý hoặc phí khu vực chung.

• Phí bảo lãnh hằng tháng.

• Phí chuyển khoản hoặc trích nợ.

• Tiền chỗ đỗ xe, xe đạp hoặc kho.

• Dịch vụ Internet bắt buộc nếu có.

Ghi lại ngày thanh toán hằng tháng và cách xử lý nếu tài khoản không đủ tiền. Không chờ đến ngày bị nhắc mới hỏi cách nộp lại.

6. Toàn bộ chi phí ban đầu

Đối chiếu hợp đồng với báo giá chi phí ban đầu:

• Tiền cọc 敷金.

• Tiền lễ 礼金.

• Phí môi giới.

• Phí công ty bảo lãnh.

• Bảo hiểm.

• Đổi khóa.

• Tiền thuê trả trước.

• Phí vệ sinh hoặc dịch vụ khác.

Hỏi khoản nào được hoàn lại, khoản nào không và điều kiện hoàn. Không chuyển thêm tiền vào tài khoản khác nếu chưa xác minh lý do và người nhận.

7. Phí gia hạn hợp đồng

Hợp đồng thông thường có thể quy định 更新料 — phí gia hạn — cùng phí thủ tục, phí gia hạn công ty bảo lãnh và bảo hiểm.

Đừng chỉ hỏi phí gia hạn nhà. Hãy cộng tất cả khoản có thể đến cùng thời điểm:

• Phí gia hạn hợp đồng thuê.

• Phí hành chính của công ty quản lý.

• Phí bảo lãnh kỳ tiếp theo.

• Phí gia hạn bảo hiểm.

8. Điều khoản hủy sớm

Một số căn có 短期解約違約金 — tiền phạt khi hủy trong thời gian ngắn. Ví dụ, hợp đồng có thể quy định khoản phạt nếu rời đi trong 6 tháng hoặc 1 năm đầu. Mức cụ thể phải đọc trong hợp đồng; không có một con số chung cho mọi căn.

Nếu công việc có thể điều chuyển hoặc gia đình sắp thay đổi, đây là điều khoản đặc biệt quan trọng. Căn có phí đầu vào thấp nhưng phạt hủy sớm cao chưa chắc phù hợp.

9. Thời hạn báo trước khi trả nhà

Xem bạn phải thông báo trước bao lâu và bằng cách nào:

• Một tháng, hai tháng hay thời hạn khác?

• Gửi qua ứng dụng, biểu mẫu, email hay thư?

• Ngày nhận thông báo hay ngày gửi được dùng để tính?

• Có thể rút lại thông báo hay không?

Chỉ nói miệng với nhân viên hoặc chủ nhà có thể chưa đủ. Giữ bằng chứng về ngày nộp thông báo.

10. Quy tắc nuôi thú cưng

Nếu hợp đồng cấm thú cưng, không nên cho rằng chó nhỏ, mèo, chim hoặc động vật trong lồng sẽ tự động được phép. Căn cho nuôi có thể yêu cầu thêm cọc, vệ sinh hoặc điều kiện về loại và số lượng.

Hãy xác nhận bằng văn bản trước khi ký hoặc trước khi nuôi. Vi phạm có thể dẫn tới chi phí khôi phục cao và tranh chấp hợp đồng.

11. Cấm cho thuê lại và sử dụng kinh doanh

Nhà thuê để ở không mặc nhiên được dùng làm:

• Căn cho thuê ngắn hạn.

• Địa điểm kinh doanh có khách tới.

• Kho hàng quy mô lớn.

• Địa chỉ đăng ký công ty.

• Chỗ ở cho người không khai trong hợp đồng.

Làm việc từ xa tại nhà không nhất thiết giống sử dụng làm văn phòng kinh doanh, nhưng bạn vẫn nên kiểm tra điều khoản nếu hoạt động tạo tiếng ồn, giao hàng hoặc khách ra vào.

12. Thiết bị nào thuộc căn nhà?

Phân biệt thiết bị do chủ nhà cung cấp với đồ của người thuê trước để lại. Nếu điều hòa, bếp, đèn hoặc thiết bị khác là đồ để lại không được bảo đảm, trách nhiệm sửa chữa có thể khác.

Kiểm tra danh sách thiết bị và cách báo hỏng. Không tự gọi thợ sửa hoặc thay thiết bị lớn khi chưa được cho phép.

13. Bảo hiểm và công ty bảo lãnh

Đọc thời hạn, phí gia hạn và phạm vi của từng hợp đồng đi kèm. Hợp đồng bảo lãnh không xóa nợ của người thuê khi công ty trả thay. Bảo hiểm cũng không bao phủ mọi sự cố.

Giữ riêng:

• Số hợp đồng bảo hiểm.

• Số điện thoại báo sự cố.

• Thông tin công ty bảo lãnh.

• Cách xử lý khi chậm thanh toán.

14. Khôi phục nguyên trạng và phí vệ sinh

Theo quy tắc được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự Nhật Bản, người thuê không phải chịu nghĩa vụ khôi phục đối với hao mòn do sử dụng bình thường và xuống cấp theo thời gian. Tuy nhiên, hợp đồng có thể có điều khoản đặc biệt và trách nhiệm cụ thể phải được đọc kỹ. Tokyo Housing Policy Bureau

Bộ Đất đai Nhật Bản khuyến nghị xác nhận tình trạng căn nhà khi vào ở và điều kiện khôi phục ngay lúc ký để phòng tranh chấp khi trả nhà. Hướng dẫn khôi phục nguyên trạng

Hỏi rõ:

• Phí vệ sinh cố định là bao nhiêu?

• Tính lúc vào hay lúc ra?

• Điều hòa có phí vệ sinh riêng không?

• Có 敷引き không?

• Hư hỏng nào thuộc trách nhiệm người thuê?

Hao mòn tự nhiên không thuộc nghĩa vụ của bạn

Hướng dẫn về khôi phục nguyên trạng định nghĩa khôi phục nguyên trạng là sửa lại phần giá trị công trình bị giảm do lỗi cố ý, sơ suất, vi phạm nghĩa vụ quản lý cẩn trọng, hoặc do sử dụng vượt quá mức thông thường của người thuê. Hướng dẫn nói rõ đây không phải là trả căn nhà về đúng tình trạng lúc bạn nhận. Chi phí sửa phần hao mòn do sử dụng bình thường và xuống cấp theo thời gian được xem là đã nằm trong tiền thuê hằng tháng, nên về nguyên tắc thuộc về bên cho thuê. Hướng dẫn khôi phục nguyên trạng

Trên thực tế, giấy dán tường xỉn màu sau vài năm ở, sàn bạc màu vì nắng hay vết lõm nhẹ do chân bàn ghế không cùng nhóm với vết cháy thuốc lá, nấm mốc do không thông gió hay lỗ khoan tường.

Điều khoản đặc biệt bắt trả thêm chỉ có hiệu lực khi nào?

Hợp đồng vẫn có thể ghi điều khoản đặc biệt buộc người thuê chịu cả phần vượt quá nghĩa vụ thông thường, ví dụ phí vệ sinh cố định hoặc thay toàn bộ giấy dán tường. Hướng dẫn của Bộ Đất đai nêu ba điều kiện để một điều khoản như vậy được coi là có hiệu lực:

1. Tồn tại lý do khách quan và hợp lý cho điều khoản đó, và điều khoản không mang tính trục lợi quá đáng.

2. Người thuê nhận thức được rằng mình đang gánh nghĩa vụ sửa chữa vượt quá mức khôi phục thông thường.

3. Người thuê thể hiện ý chí chấp nhận gánh nghĩa vụ đó.

Đọc ngược lại, ba điều kiện này nói với bạn một việc rất thực tế: nếu một khoản phí chỉ nằm mờ nhạt trong phụ lục và chưa từng ai giải thích cho bạn số tiền cụ thể, bạn có cơ sở để yêu cầu giải thích và ghi rõ trước khi ký. Sau khi đã ký, việc chứng minh mình không được giải thích khó hơn nhiều.

15. Toàn bộ điều khoản đặc biệt 特約

Điều khoản đặc biệt thường nằm cuối hợp đồng hoặc phụ lục nhưng có thể chứa nghĩa vụ quan trọng nhất. Đọc từng dòng về:

• Vệ sinh.

• Hút thuốc.

• Thú cưng.

• Phạt hủy sớm.

• Đổi khóa.

• Sửa chữa.

• Người ở cùng.

• Internet hoặc dịch vụ bắt buộc.

• Cách xử lý đồ bỏ lại.

Nếu phần giải thích miệng khác văn bản, yêu cầu sửa hoặc xác nhận bằng văn bản trước khi ký.

重要事項説明 là gì?

Trước hợp đồng, doanh nghiệp bất động sản thực hiện giải thích những nội dung quan trọng liên quan đến căn và giao dịch. Đây không phải thủ tục để nghe cho xong.

Bạn nên:

1. Nhận tài liệu đủ sớm để đọc.

2. Ghi lại điểm chưa hiểu.

3. Yêu cầu giải thích bằng ngôn ngữ bạn hiểu hoặc có người hỗ trợ.

4. So sánh với hợp đồng và báo giá.

5. Chỉ ký sau khi nội dung đã thống nhất.

Hướng dẫn của MLIT yêu cầu người tìm nhà kiểm tra loại hợp đồng, tiền cọc và lễ, phí gia hạn, điều cấm và điều kiện khôi phục trước khi ký. Apartment Search Guidebook

Nên hỏi gì ngay tại buổi giải thích

Hướng dẫn của Bộ Đất đai nhấn mạnh rằng có điều gì chưa rõ thì phải hỏi ngay tại thời điểm đó, không để dành lại sau. Buổi giải thích là lần cuối bạn còn ở vị thế chưa ký. Những câu đáng hỏi nhất:

• Đây là hợp đồng thông thường hay hợp đồng có thời hạn, và nếu có thời hạn thì còn lại bao lâu?

• Tiền cọc và tiền lễ chính xác là bao nhiêu, khoản nào được hoàn lại?

• Có phí gia hạn không, bao nhiêu và đến hạn vào lúc nào?

• Những hành vi nào bị cấm: sửa đổi căn nhà, thêm người ở, nuôi thú cưng?

• Điều kiện khôi phục nguyên trạng khi trả nhà được ghi ở mục nào trong hợp đồng?

Nếu câu trả lời là “chuyện đó lúc trả nhà tính sau”, hãy yêu cầu ghi vào văn bản ngay lúc này. Apartment Search Guidebook

Có bản mẫu bằng tiếng Việt

Bộ Đất đai phát hành bản mẫu giải thích nội dung quan trọng, hợp đồng thuê nhà chuẩn và các bảng kiểm dùng khi ký hợp đồng bằng 14 ngôn ngữ, trong đó có tiếng Việt. Bạn có thể tải bản tiếng Việt đọc trước ở nhà, rồi đối chiếu từng mục với bản tiếng Nhật mà công ty đưa cho bạn. Đây là cách ít tốn kém nhất để phát hiện mình đang hiểu thiếu chỗ nào trước khi ngồi vào bàn ký. Tài liệu 14 ngôn ngữ — MLIT

Checklist 60 giây trước khi ký

• Đúng người, đúng căn và đúng người ở cùng.

• Biết loại hợp đồng.

• Biết ngày bắt đầu tiền thuê.

• Biết tổng tiền trước nhận khóa.

• Biết phí mỗi tháng.

• Biết phí gia hạn.

• Biết phạt hủy sớm.

• Biết thời hạn báo trả nhà.

• Biết quy tắc thú cưng và người ở cùng.

• Biết phí vệ sinh và khôi phục.

• Đã đọc mọi 特約.

• Có bản sao tất cả tài liệu đã ký.

NST Connect có thể hỗ trợ gì?

NST Connect có thể giúp người thuê đọc báo giá và các mục chính của hợp đồng bằng tiếng Việt, lập danh sách câu hỏi cần gửi cho bên quản lý và hỗ trợ trao đổi trước khi ký.

Việc hỗ trợ giải thích ngôn ngữ và chuẩn bị câu hỏi không thay thế tư vấn pháp lý. Nếu có tranh chấp hoặc điều khoản pháp lý phức tạp, bạn nên sử dụng cơ quan tư vấn hoặc chuyên gia có thẩm quyền phù hợp.

Các căn NST Connect đang mở đều ghi sẵn chi phí hàng tháng và ga gần nhất của từng căn, nên bạn đối chiếu được với hợp đồng trước khi ký.

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng thông thường và hợp đồng có thời hạn khác nhau ở đâu?

普通借家契約 mặc định là tiếp tục ở: hết kỳ hạn thì hợp đồng gia hạn, và bên cho thuê chỉ từ chối được khi có lý do chính đáng. 定期借家契約 thì hết hạn là kết thúc dứt điểm, muốn ở tiếp phải ký lại và cần hai bên đồng ý. Hãy hỏi rõ căn bạn đang xem thuộc loại nào trước khi bàn tới giá.

Phí gia hạn hợp đồng có bắt buộc không?

Không phải căn nào cũng thu, mức và chu kỳ khác nhau tùy hợp đồng. Vì đây là khoản lặp lại theo năm, hãy hỏi số tiền và số năm một lần ngay khi xem báo giá, đừng đợi tới lúc nhận thông báo gia hạn.

Hủy hợp đồng trước hạn có mất phí không?

Có thể có, tùy điều khoản của từng căn. Cần xem cả thời hạn báo trước và khoản phạt nếu rời đi trong thời gian bị ràng buộc. Nếu công việc hoặc trường học của bạn có khả năng thay đổi, hãy tính cả rủi ro này trước khi ký.

Hao mòn tự nhiên có phải trả tiền khôi phục không?

Theo hướng dẫn của Bộ Đất đai Nhật Bản, hao mòn do sử dụng bình thường và xuống cấp theo thời gian không thuộc nghĩa vụ khôi phục nguyên trạng của người thuê — chi phí đó đã nằm trong tiền thuê. Phần thuộc trách nhiệm người thuê là hư hỏng do sử dụng sai hoặc thiếu bảo quản.

Điều khoản đặc biệt bắt trả thêm có luôn có hiệu lực không?

Không. Hướng dẫn nêu ba điều kiện để một 特約 có hiệu lực: có lý do khách quan hợp lý và không trục lợi, người thuê nhận thức được nội dung, và người thuê thể hiện ý chí chấp nhận. Nếu một khoản phí xuất hiện trong hợp đồng mà không được giải thích, hãy hỏi trước khi ký.

Bài liên quan

• Thuê nhà ở Nhật cần bao nhiêu tiền ban đầu? Cách tính từng khoản

• Chuyển nhà ở Nhật cần làm thủ tục gì? Checklist đầy đủ cho người nước ngoài

• Vì sao hồ sơ thuê nhà ở Nhật bị từ chối? 10 nguyên nhân thường gặp

• Pocket Wi-Fi, Home Wi-Fi và Internet cáp quang khác nhau thế nào?

Nguồn được kiểm tra ngày 27/08/2026. Hợp đồng và phụ lục của căn cụ thể là tài liệu phải được kiểm tra trước khi quyết định.