日本の賃貸の初期費用はいくら？敷金・礼金から項目別に計算する方法

2026年9月8日

部屋を借りるときに必要なお金は、初月の家賃だけではありません。敷金、礼金、仲介手数料、保証会社利用料、火災保険、鍵交換費用まで、契約前に見落としやすい項目を項目別に整理します。

日本で部屋を借りるとき、鍵を受け取る日までに支払う金額は、家賃1ヶ月分よりずっと大きくなるのが一般的です。家賃のほかに、敷金、礼金、仲介手数料、保証会社利用料、火災保険料、鍵交換費用、日割り家賃など、さまざまな項目が見積書に並びます。

結論から言うと、安全に予算を組むなら、まず家賃の4〜6ヶ月分を目安として考えておくと計画を立てやすくなります。これはお金を準備するための概算であり、法律で決められた固定の料率ではありません。敷金や礼金がない物件はこれより安くなることがあり、ペット可の物件、特別な保証条件が必要な審査、個別の費用が多い契約では高くなることもあります。

たとえば家賃が月80,000円の部屋であれば、初回の見積もりとして350,000〜500,000円程度を想定しておき、そのうえで不動産会社にその部屋の明細を出してもらうのが現実的です。合計額だけを見て、各項目が何なのか、返ってくるお金なのか、いつ発生するのかを確認しないまま送金するのは避けてください。

初期費用をすばやく計算する式

部屋を内見したあとは、次の式で全体像をつかめます。

初期費用＝前払いの家賃＋管理費＋敷金＋礼金＋仲介手数料＋保証委託料＋火災保険料＋鍵交換費用＋契約書に個別に記載された費用

すべての物件にすべての項目があるわけではありません。逆に、広告に 敷金0・礼金0 と書かれていても、合計額がいちばん安い物件だとはかぎりません。入居時または退去時のクリーニング費用、24時間サポート費用、消毒料、保証の更新料、短期解約違約金などが加わると、総額は上がります。

そのため、2つの物件を比べるときは、月々の家賃だけを見るのではなく、鍵を受け取る日までに支払う総額と契約期間中に負担する総額の両方で比較してください。

1. 初月の家賃と日割り家賃

月の途中で入居する場合、その月の残り日数分の家賃を支払うことがあります。これは一般に 日割り家賃 と呼ばれます。契約によっては、同時に翌月分の家賃を前払いすることもあります。

たとえば16日に鍵を受け取り、日割り計算のある契約であれば、見積書は次のような構成になることがあります。

16日から月末までの家賃。
同じ期間の管理費。
翌月分の家賃と管理費の全額。

家賃の起算日が、契約日なのか、鍵の引き渡し日なのか、契約書に書かれた賃貸借開始日なのかを、必ず確認してください。この3つの日付は、いつも同じとはかぎりません。

2. 敷金

敷金 は、未払いの家賃や、退去時に借主が実際に負担すべき費用など、借主の債務を担保するために預けておくお金です。

民法の賃貸借に関する規定では、契約が終了して部屋を返還したあと、貸主は借主の未払いの債務を差し引いた残額を返還しなければならないとされています。また、通常の使用によって生じた損耗や経年変化は、借主の原状回復義務には含まれないことも示されています。東京都住宅政策本部

とはいえ、敷金が常に全額戻るという意味ではありません。家賃の未払い、借主の責任による損傷、有効な特約がある場合には、敷金の一部が差し引かれることがあります。

契約前に、次の点を確認してください。

敷金は家賃の何ヶ月分か。
どの費用が差し引きの対象になるのか。
敷引き （敷金から定額で差し引かれる取り決め）があるか。
退去時のクリーニング費用が別に定められているか。
残額はいつ、どの方法で返還されるのか。

3. 礼金

礼金 は、物件の条件に応じて貸主に支払うお金です。敷金とは違い、契約書で礼金と定められている場合、原則として返還されません。

礼金0 の物件は、入居前に必要な金額を抑えられますが、見積書の全体を見る必要があります。礼金がない代わりに家賃が高めであったり、短期解約違約金や必須のサービスが設定されていたりすることもあります。0という1行だけで判断しないでください。

4. 仲介手数料

これは、仲介を行った不動産会社に支払うお金です。国土交通省は、賃貸の取引において、宅地建物取引業者が貸主と借主の双方から受け取る仲介手数料の合計は、原則として家賃の1.1ヶ月分（税込）を超えてはならないとしています。居住用の建物では、一方から受け取れる額は原則として家賃の0.55ヶ月分までで、あらかじめその当事者の承諾を得ている場合に、合計の上限の範囲内で異なる割合とすることができるとされています。国土交通省

見積書を受け取ったら、仲介手数料が何を基準に計算されているか、税込かどうかを確認してください。もし自分が家賃の1.1ヶ月分に相当する額を請求されているなら、その承諾の有無と計算方法について説明を求めることができます。

5. 保証会社利用料

日本で部屋を借りる外国人は、家賃保証会社の利用を求められることが多くあります。保証会社は家賃を無償で肩代わりしてくれるわけではありません。滞納したときに保証会社が立て替えたとしても、借主は保証委託契約に基づいて、その分を返済する義務を負います。

料金の水準や徴収の方法は会社によって異なります。見積書には、次のような項目が含まれることがあります。

契約時に支払う初回の保証委託料。
年ごとの更新料。
毎月徴収される保証料。
家賃の自動引き落としにともなう事務手数料。

国土交通省は、家賃債務保証業者の登録制度を設けているほか、外国人の部屋探しを支援する情報を公開しています。多言語の部屋探しガイドブックも提供されています。国土交通省の外国人向け部屋探しガイド

契約前には、初回の費用だけでなく、1年目の保証関連費用の合計と、2年目以降にかかる費用も確認しておきましょう。

6. 火災保険と借家人賠償責任

多くの契約では、火災や借家人の賠償責任に関する保険への加入が求められます。商品名、補償の範囲、保険期間、保険料は、物件や保険会社によって異なります。

次の点を確認しておくと安心です。

保険期間は何年か。
どのようなリスクが補償されるのか。
家財の損害は含まれるのか。
途中で引っ越した場合、未経過分の保険料は返ってくるのか。
管理会社が指定する商品に加入する義務があるのか。

これを「支払うだけの1行」と考えないでください。保険証券と事故受付の連絡先は、水漏れや火災、隣の部屋に影響する事故が起きたときに必要になるので、必ず保管しておきましょう。

7. 鍵交換費用と付帯サービス

鍵交換費用 は、新しい入居者が入る前に鍵を交換したり、シリンダーを入れ替えたりするための費用です。このほかにも、見積書には次のような項目が出てくることがあります。

24時間の緊急サポート費用。
消毒料や害虫駆除費用。
クリーニング費用。
事務手数料。
スペアキーの発行費用。
建物のインターネットや設備の利用料。

どれが必須で、どれが任意で、どれが退去時に発生するのかを、明示してもらってください。自分には必要のないサービスがあれば、契約前に、契約から外せるかどうかを聞いてみましょう。

8. クリーニング費用と原状回復の特約

「敷金なし」と書かれていても、退去時の費用がすべて免除されるわけではありません。東京都の賃貸住宅トラブル防止ガイドラインでは、敷金を預からない場合でも、借主が負担すべき原状回復の費用は借主が支払うことになると説明されています。東京都住宅政策本部の賃貸住宅トラブル防止ガイドライン

国土交通省は、入居時に部屋の状況を確認し、原状回復の条件を契約時にはっきりさせておくことを勧めています。退去の日になってから傷や汚れについて話し合うより、この方がトラブルを防ぎやすい方法です。国土交通省の原状回復ガイドライン

入居するときは、次のことをしておきましょう。

荷物を運び入れる前に、各部屋の写真と動画を撮る。
撮影日と、すでにある傷、カビ、破損を記録しておく。
部屋の状況確認書を、期限内に管理会社へ提出する。
契約書、特約、メールやメッセージのやり取りをすべて保管する。

例：家賃8万円の部屋はいくら用意する？

下の表は予算を組むための一例であり、すべての物件に当てはまる標準的な見積もりではありません。

費用項目	例での想定額
初月の家賃	80,000円
初月の管理費	5,000円
敷金1ヶ月分	80,000円
礼金1ヶ月分	80,000円
仲介手数料 1ヶ月分＋税	88,000円
初回の保証委託料（想定）	40,000円
火災保険料（想定）	20,000円
鍵交換費用（想定）	25,000円
例の合計	418,000円

鍵の引き渡し日が月の途中になる場合、家賃の精算方法によって合計額は変わります。敷金も礼金もない物件なら、初期費用の総額は大きく下がることもあります。逆に、ペットのための追加の敷金、翌月分の前払い、必須のサービスがあれば、この例を上回ることもあります。

安全な進め方は、決める前に 初期費用見積書 を出してもらうことです。そこには、各項目の名称、金額、税、支払時期が記載されている必要があります。

外国人が用意しておきたい書類

部屋を借りられるかどうかを決めるのは、費用だけではありません。貸主、管理会社、保証会社は、在留資格、勤務先、収入、日本での滞在期間、連絡の取りやすさなどを確認することがあります。

求められる書類は物件ごとに異なりますが、次のものを鮮明な状態ですぐ出せるようにしておくとよいでしょう。

有効期限内の在留カード。
求められた場合はパスポート。
在職証明書または雇用契約書。
審査で必要とされる給与明細、収入証明、残高の証明。
学生の場合は学生証や入学許可書。
日本国内で連絡が取れる電話番号。
緊急連絡先の情報。
同居する人の情報。
入居希望日と引っ越しの理由。

身分証明書の画像を、確認できないアカウントやリンクに送らないでください。書類は取引に関わる会社にだけ渡し、利用目的をはっきり確認しましょう。

部屋選びを間違えずに初期費用を抑える方法

敷金なし、礼金なしの物件を探す

入居前に必要な金額を減らす、いちばん分かりやすい方法です。ただし、クリーニング費用、短期解約の条項、毎月の家賃を確認して、総額が本当に安いかどうかを確かめてください。

同じ物件を総額の見積もりで比べる

同じ部屋を複数の会社が紹介している場合は、「仲介手数料はいくらですか」とだけ聞くのではなく、鍵の引き渡し日までに支払う総額と、必須のサービスの一覧を、それぞれの会社に出してもらいましょう。

入居日を柔軟に考える

契約開始日は、日割り家賃や、2つの部屋の家賃が重なる期間に影響します。可能であれば、今の部屋を解約する前に、鍵の受け取り日を調整しておきましょう。

違約金の重い契約と引き換えにしない

初期費用が安い物件には、最初の6ヶ月または1年のうちに退去すると違約金が発生する条項がついていることがあります。仕事や学校が変わる可能性があるなら、このリスクも計算に入れてください。

書類は最初から完全にそろえる

書類の不足や情報の食い違いは審査を長引かせ、その部屋を逃したり、より高い保証プランを選ばざるをえなくなったりする原因になります。氏名、住所、勤務先、収入、連絡先は、書類の記載どおりに統一して書きましょう。

送金前に確認したい10の質問

鍵の引き渡し日までに支払う総額はいくらですか。
返還される費用と、返還されない費用はどれですか。
家賃はいつから発生しますか。
翌月分の家賃を前払いしますか。
保証関連の費用は、1年目と2年目以降でいくらですか。
保険の期間と補償範囲はどうなっていますか。
クリーニング費用は入居時と退去時のどちらで支払いますか。
短期解約の違約金や契約更新料はありますか。
見積書のうち、任意の項目はどれですか。
審査に通らなかった場合、すでに支払ったお金はどう扱われますか。

受取先、そのお金の目的、返金の条件が分からないうちは、「すぐ他の人に決まってしまいます」と急かされても、振り込まないでください。

NST Connectができること

日本で部屋を探しているものの、日本語、書類、見積書の読み方で困っている方に、NST Connectは各段階でお手伝いできます。

希望のエリア、入居人数、予算に合う物件を探す。
申し込む前に、外国人の受け入れ条件を確認する。
初期費用の見積書の各項目を説明する。
入居申込書の準備と記入をサポートする。
内見の日程、審査、契約についてのやり取りを支援する。
新しい住所に移るときの関連手続きを案内する。

早く相談を進めるために、次の6つの情報を用意してください。希望エリア、入居希望日、入居人数、在留資格、仕事または収入の状況、毎月の予算の上限です。最初にはっきりしているほど、物件の絞り込みと条件の確認が正確になります。

NST Connect が現在掲載している物件には、上と同じ区分で初期費用の内訳が表示されています。

よくある質問

個人の連帯保証人がいなくても部屋を借りられますか。

借りられる場合があります。個人の連帯保証人の代わりに保証会社を利用する物件は多くありますが、それでも緊急連絡先や入居審査が求められることがあります。条件は、貸主、管理会社、保証会社によって異なります。

敷金なし、礼金なしの物件はいつも安いですか。

そうとはかぎりません。仲介手数料、保証委託料、火災保険料、鍵交換費用、クリーニング費用、前払いの家賃、違約金の条項まで合計して考える必要があります。敷金と礼金の2行だけでなく、総額で比べてください。

敷金は全額返ってきますか。

借主の債務を差し引いた残額は返還されることになっていますが、実際に受け取れる金額は、未払いの家賃、損傷、借主が負担すべき費用、契約の条項によって変わります。入居時に部屋の状態を証明できる記録を残しておきましょう。

初期費用は交渉できますか。

物件やタイミングによって、交渉できる項目や条件もありますが、すべてが下がるわけではありません。口頭のやり取りだけで済ませず、不動産会社に書面で確認してもらうことをおすすめします。

家賃が10万円なら、いくら用意すればよいですか。

家賃の4〜6ヶ月分という考え方に沿えば、400,000〜600,000円の予算から検討を始められます。そのうえで、この概算を実際の物件の見積書に置き換えてください。敷金、礼金、付帯サービスによって、総額は大きく変わることがあります。

出典は2026年8月27日に確認しています。例に挙げた金額は予算を組むための目安であり、最終的な判断は物件ごとの見積書と契約書に基づいて行ってください。