Sebelum tanda tangan kontrak sewa rumah di Jepang: 15 hal yang wajib dicek

Begitu dikabari "pengajuan Anda lolos", banyak orang langsung senang dan ikut tanda tangan di hari itu juga. Padahal lolos seleksi hanya berarti Anda sudah memenuhi syarat untuk maju ke tahap kontrak. Sejak Anda membubuhkan tanda tangan, ketentuan soal uang sewa, jangka waktu, pembaruan, pembatalan dini, penghuni, hewan peliharaan, dan pengembalian unit mulai mengikat Anda.

Prinsip pentingnya: jangan tanda tangan pada dokumen yang belum Anda pahami. Panduan Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata Jepang (MLIT) menganjurkan penyewa membaca kontrak, mendapat penjelasan, dan benar-benar mengerti isinya sebelum tanda tangan. Tanda tangan menunjukkan bahwa Anda menerima dan berjanji menaati isi dokumen tersebut. Apartment Search Guidebook

1. Pastikan jenis kontraknya

Lihat dulu kontrak Anda termasuk yang mana:

• 普通賃貸借契約: kontrak sewa biasa.

• 定期賃貸借契約 atau 定期建物賃貸借契約: kontrak sewa dengan jangka waktu tertentu.

Jangan hanya melihat angka "2 tahun". Kontrak biasa dan kontrak berjangka punya cara berakhir, memperpanjang, atau membuat kontrak ulang yang berbeda. Pada kontrak berjangka, hubungan sewa berakhir ketika masa berlakunya habis sesuai ketentuan hukum dan isi kontrak; untuk tetap tinggal, bisa jadi diperlukan kesepakatan baru.

Tanyakan secara tertulis:

• Apakah kontrak lanjut otomatis saat masa berlakunya habis?

• Ini perpanjangan atau kontrak baru?

• Adakah biaya untuk melanjutkan tinggal?

• Kapan pemberitahuan berakhirnya kontrak diterima?

Apa bedanya kontrak biasa dan kontrak berjangka?

Inilah bagian yang paling sering disalahpahami, karena kedua jenis kontrak sama-sama bisa menulis "jangka waktu 2 tahun" pada baris yang sama persis.

普通借家契約: melanjutkan tinggal adalah kondisi standar

Pada kontrak sewa biasa, kontrak tetap berjalan meski masa berlakunya habis. Panduan MLIT menjelaskan bahwa kontrak diperpanjang secara otomatis, dan pihak pemilik tidak dapat menolak perpanjangan tanpa alasan yang sah. Dengan kata lain, Anda tetap tinggal adalah kondisi standarnya, sedangkan pengakhiran kontrak justru pengecualian yang butuh alasan.

定期借家契約: habis masa berarti selesai

Pada kontrak sewa berjangka, hubungan sewa berakhir secara tegas ketika masa berlakunya habis dan tidak ada perpanjangan. Kalau kedua pihak sepakat, kontrak baru 再契約 bisa dibuat. Perbedaannya bukan sekadar istilah: perpanjangan adalah hak, sedangkan kontrak ulang bergantung pada persetujuan pemilik, dan syarat uang sewa pada kontrak ulang bisa berbeda dari yang pertama. Apartment Search Guidebook

Jenis kontrak ini juga disertai dua dokumen khusus yang tidak ada pada kontrak biasa: surat penjelasan sebelum penandatanganan 事前説明書 yang menegaskan bahwa kontrak ini tidak diperpanjang, dan surat pemberitahuan berakhirnya kontrak 終了通知書 yang dikirim pemilik menjelang masa berakhir. Kalau kedua dokumen ini disodorkan kepada Anda, itu tanda jelas bahwa Anda sedang menandatangani kontrak berjangka. Contoh kontrak standar — MLIT

Karena itu, hitung dulu berapa lama Anda berencana tinggal. Unit 定期借家 dengan harga menarik tetapi masa berlakunya tinggal satu tahun bisa memaksa Anda pindah dan membayar ulang seluruh biaya awal lebih cepat dari rencana.

2. Nama penyewa dan seluruh penghuni

Periksa ejaan nama sesuai kartu izin tinggal dan daftar penghuni. Kalau istri, suami, anak, atau teman satu unit akan ikut tinggal di sana, mereka harus didaftarkan sesuai ketentuan.

Jangan mengganti penghuni sendiri, menampung teman untuk jangka panjang, atau menyewakan ulang unit kepada orang lain. Kontrak biasanya memuat ketentuan tentang pengalihan, penyewaan ulang, dan perubahan anggota penghuni.

3. Alamat, nomor kamar, dan luas unit

Terdengar sepele, tetapi salah nomor kamar atau salah gedung akan berdampak pada pendaftaran alamat, pengiriman barang, asuransi, dan dokumen-dokumen berikutnya.

Bandingkan informasi pada:

• Kontrak sewa.

• Penjelasan hal penting.

• Rincian penawaran biaya.

• Denah unit.

• Pemberitahuan serah terima kunci.

Kalau penulisan alamatnya berbeda-beda, mintalah konfirmasi penulisan resmi yang dipakai saat mengurus 住民票 dan memperbarui kartu izin tinggal.

4. Tanggal mulai perhitungan sewa dan tanggal terima kunci

Tanggal tanda tangan kontrak, tanggal mulai sewa, tanggal terima kunci, dan tanggal pindahan bisa berbeda-beda. Anda perlu tahu:

• Sewa mulai dihitung sejak tanggal berapa?

• Apakah bulan pertama dihitung harian?

• Apakah sewa bulan berikutnya sudah ditagih di muka?

• Kapan Anda boleh masuk ke unit?

• Kalau kunci belum diterima padahal kontrak sudah berjalan, siapa yang menanggung biayanya?

Jangan berasumsi sendiri bahwa uang sewa baru mulai dihitung saat Anda menginap malam pertama di unit tersebut.

5. Uang sewa, biaya pengelolaan, dan cara pembayaran

Periksa setiap pos secara terpisah:

• Uang sewa pokok.

• Biaya pengelolaan atau biaya fasilitas bersama.

• Biaya penjaminan bulanan.

• Biaya transfer atau autodebet.

• Biaya parkir mobil, parkir sepeda, atau gudang.

• Layanan internet wajib, kalau ada.

Catat tanggal pembayaran setiap bulan dan apa yang terjadi kalau saldo rekening tidak mencukupi. Jangan menunggu sampai ditegur baru bertanya cara membayar ulang.

6. Seluruh biaya awal

Cocokkan isi kontrak dengan rincian penawaran biaya awal:

• Uang jaminan 敷金.

• Uang terima kasih 礼金.

• Biaya agen.

• Biaya perusahaan penjamin.

• Asuransi.

• Penggantian kunci.

• Uang sewa yang dibayar di muka.

• Biaya pembersihan atau layanan lain.

Tanyakan pos mana yang bisa dikembalikan, mana yang tidak, dan apa syarat pengembaliannya. Jangan mentransfer uang tambahan ke rekening lain sebelum Anda memastikan alasan dan penerimanya.

7. Biaya pembaruan kontrak

Kontrak biasa dapat mencantumkan 更新料 — biaya pembaruan — bersama biaya administrasi, biaya perpanjangan perusahaan penjamin, dan asuransi.

Jangan hanya menanyakan biaya pembaruan sewa unitnya. Jumlahkan semua pos yang bisa jatuh tempo pada waktu yang sama:

• Biaya pembaruan kontrak sewa.

• Biaya administrasi perusahaan pengelola.

• Biaya penjaminan untuk periode berikutnya.

• Biaya perpanjangan asuransi.

8. Klausul pembatalan dini

Sebagian unit memiliki 短期解約違約金 — denda pembatalan dalam jangka pendek. Misalnya, kontrak bisa mengatur denda kalau Anda pindah dalam 6 bulan atau 1 tahun pertama. Besarannya harus dibaca langsung di kontrak; tidak ada satu angka baku yang berlaku untuk semua unit.

Kalau pekerjaan Anda berpeluang dimutasi atau kondisi keluarga akan berubah, klausul ini sangat penting. Unit dengan biaya awal murah tetapi denda pembatalan dini tinggi belum tentu cocok untuk Anda.

9. Tenggat pemberitahuan sebelum mengembalikan unit

Cek berapa lama sebelumnya Anda harus memberi tahu dan lewat cara apa:

• Satu bulan, dua bulan, atau tenggat lain?

• Lewat aplikasi, formulir, email, atau surat?

• Yang dihitung tanggal diterimanya pemberitahuan atau tanggal pengirimannya?

• Apakah pemberitahuan bisa dibatalkan?

Memberi tahu secara lisan kepada staf atau pemilik saja bisa jadi belum cukup. Simpan bukti tanggal Anda menyampaikan pemberitahuan.

10. Aturan memelihara hewan peliharaan

Kalau kontrak melarang hewan peliharaan, jangan menganggap anjing kecil, kucing, burung, atau hewan dalam kandang otomatis diizinkan. Unit yang membolehkan hewan peliharaan pun bisa meminta tambahan uang jaminan, biaya pembersihan, atau menetapkan syarat soal jenis dan jumlah hewan.

Pastikan secara tertulis sebelum tanda tangan atau sebelum mulai memelihara. Pelanggaran bisa berujung pada biaya pemulihan yang tinggi dan sengketa kontrak.

11. Larangan menyewakan ulang dan penggunaan untuk usaha

Rumah sewa untuk hunian tidak dengan sendirinya boleh dipakai sebagai:

• Unit sewa jangka pendek.

• Tempat usaha yang didatangi pelanggan.

• Gudang barang berskala besar.

• Alamat pendaftaran perusahaan.

• Tempat tinggal orang yang tidak terdaftar dalam kontrak.

Bekerja jarak jauh dari rumah tidak selalu sama dengan memakai unit sebagai kantor usaha, tetapi Anda tetap sebaiknya memeriksa klausulnya kalau kegiatan Anda menimbulkan kebisingan, banyak pengiriman barang, atau tamu yang keluar masuk.

12. Perlengkapan mana yang termasuk milik unit?

Bedakan perlengkapan yang disediakan pemilik dengan barang tinggalan penyewa sebelumnya. Kalau AC, kompor, lampu, atau perangkat lain berstatus barang tinggalan yang tidak dijamin, tanggung jawab perbaikannya bisa berbeda.

Periksa daftar perlengkapan dan cara melaporkan kerusakan. Jangan memanggil tukang sendiri atau mengganti perangkat besar tanpa izin.

13. Asuransi dan perusahaan penjamin

Baca masa berlaku, biaya perpanjangan, dan cakupan dari setiap kontrak yang menyertainya. Kontrak penjaminan tidak menghapus utang penyewa ketika perusahaan penjamin membayarkan lebih dulu. Asuransi juga tidak menanggung semua jenis kejadian.

Simpan terpisah:

• Nomor polis asuransi.

• Nomor telepon pelaporan kejadian.

• Informasi perusahaan penjamin.

• Cara penanganan kalau pembayaran terlambat.

14. 原状回復 (pemulihan kondisi semula) dan biaya pembersihan

Menurut aturan yang tercantum dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Jepang, penyewa tidak menanggung kewajiban pemulihan atas keausan akibat pemakaian normal dan penurunan kualitas karena berjalannya waktu. Meski begitu, kontrak bisa memuat klausul khusus dan tanggung jawab spesifiknya harus dibaca dengan teliti. Tokyo Housing Policy Bureau

MLIT menganjurkan agar kondisi unit dipastikan saat Anda mulai menempati dan syarat pemulihannya dikonfirmasi tepat pada saat tanda tangan, supaya tidak ada sengketa ketika unit dikembalikan. Panduan pemulihan kondisi semula

Tanyakan dengan jelas:

• Berapa besar biaya pembersihan yang bersifat tetap?

• Dihitung saat masuk atau saat keluar?

• Apakah AC punya biaya pembersihan tersendiri?

• Apakah ada 敷引き (pemotongan uang jaminan yang tidak dikembalikan)?

• Kerusakan seperti apa yang menjadi tanggung jawab penyewa?

Keausan wajar bukan kewajiban Anda

Panduan tentang pemulihan kondisi semula mendefinisikan 原状回復 sebagai memperbaiki bagian bangunan yang nilainya berkurang karena kesengajaan, kelalaian, pelanggaran kewajiban mengelola unit dengan hati-hati, atau pemakaian penyewa yang melampaui batas wajar. Panduan itu menyatakan dengan tegas bahwa ini bukan berarti mengembalikan unit persis seperti kondisi saat Anda menerimanya. Biaya perbaikan atas keausan akibat pemakaian normal dan penurunan kualitas karena berjalannya waktu dianggap sudah tercakup dalam uang sewa bulanan, sehingga pada prinsipnya menjadi tanggungan pihak pemilik. Panduan pemulihan kondisi semula

Dalam praktiknya, wallpaper yang kusam setelah beberapa tahun ditinggali, lantai yang memudar karena sinar matahari, atau bekas cekungan tipis akibat kaki meja dan kursi tidak berada dalam kelompok yang sama dengan bekas bakaran rokok, jamur karena unit tidak pernah diangin-anginkan, atau lubang bor di dinding.

Kapan klausul khusus yang menuntut bayaran tambahan itu berlaku?

Kontrak tetap boleh memuat klausul khusus yang membebankan kepada penyewa bagian di luar kewajiban normalnya, misalnya biaya pembersihan tetap atau penggantian seluruh wallpaper. Panduan MLIT menyebut tiga syarat agar klausul semacam itu dianggap berlaku:

1. Ada alasan objektif dan wajar untuk klausul tersebut, dan klausul itu tidak bersifat mencari untung secara berlebihan.

2. Penyewa menyadari bahwa dirinya sedang memikul kewajiban perbaikan yang melampaui batas pemulihan normal.

3. Penyewa menyatakan kehendaknya untuk menerima kewajiban tersebut.

Dibaca terbalik, tiga syarat ini memberi tahu Anda satu hal yang sangat praktis: kalau sebuah pos biaya hanya tercantum samar di lampiran dan tidak pernah ada yang menjelaskan angka pastinya kepada Anda, Anda punya dasar untuk meminta penjelasan dan pencantuman yang tegas sebelum tanda tangan. Setelah tanda tangan, membuktikan bahwa Anda tidak pernah diberi penjelasan jauh lebih sulit.

15. Seluruh klausul khusus 特約

Klausul khusus biasanya berada di bagian akhir kontrak atau di lampiran, padahal justru bisa memuat kewajiban yang paling penting. Baca baris demi baris tentang:

• Pembersihan.

• Merokok.

• Hewan peliharaan.

• Denda pembatalan dini.

• Penggantian kunci.

• Perbaikan.

• Penghuni yang tinggal bersama.

• Internet atau layanan wajib.

• Cara penanganan barang yang ditinggalkan.

Kalau penjelasan lisan berbeda dari isi dokumen, mintalah perbaikan atau konfirmasi tertulis sebelum tanda tangan.

Apa itu 重要事項説明?

Sebelum kontrak dibuat, perusahaan properti menyampaikan penjelasan hal-hal penting yang berkaitan dengan unit dan transaksinya. Ini bukan formalitas yang cukup didengarkan sambil lalu.

Sebaiknya Anda:

1. Menerima dokumennya cukup awal supaya sempat dibaca.

2. Mencatat bagian yang belum Anda pahami.

3. Meminta penjelasan dalam bahasa yang Anda mengerti atau meminta pendamping.

4. Membandingkannya dengan kontrak dan rincian penawaran biaya.

5. Baru tanda tangan setelah semua isinya disepakati.

Panduan MLIT meminta pencari rumah memeriksa jenis kontrak, uang jaminan dan uang terima kasih, biaya pembaruan, hal-hal yang dilarang, serta syarat pemulihan kondisi semula sebelum tanda tangan. Apartment Search Guidebook

Apa yang sebaiknya ditanyakan langsung di sesi penjelasan

Panduan MLIT menegaskan bahwa kalau ada yang belum jelas, tanyakanlah saat itu juga, jangan ditunda. Sesi penjelasan adalah kesempatan terakhir ketika posisi Anda masih belum terikat tanda tangan. Pertanyaan yang paling layak diajukan:

• Ini kontrak biasa atau kontrak berjangka, dan kalau berjangka, sisa masanya berapa lama?

• Berapa persisnya uang jaminan dan uang terima kasih, dan pos mana yang dikembalikan?

• Ada biaya pembaruan atau tidak, berapa besarnya, dan jatuh tempo kapan?

• Perbuatan apa saja yang dilarang: mengubah unit, menambah penghuni, memelihara hewan?

• Syarat pemulihan kondisi semula saat unit dikembalikan tertulis di pasal mana dalam kontrak?

Kalau jawabannya "soal itu dihitung nanti saja waktu keluar", mintalah supaya dituliskan dalam dokumen sekarang juga. Apartment Search Guidebook

Tersedia contoh dokumen dalam bahasa Indonesia

MLIT menerbitkan contoh dokumen penjelasan hal penting, kontrak sewa hunian standar, serta lembar periksa yang dipakai saat penandatanganan kontrak dalam 14 bahasa, termasuk bahasa Indonesia. Anda bisa mengunduh versi bahasa Indonesia untuk dibaca lebih dulu di rumah, lalu mencocokkan poin demi poin dengan versi bahasa Jepang yang diberikan perusahaan kepada Anda. Ini cara paling murah untuk menemukan bagian mana yang masih salah Anda pahami sebelum duduk di meja penandatanganan. Dokumen 14 bahasa — MLIT

Checklist 60 detik sebelum tanda tangan

• Nama, unit, dan penghuni sudah benar.

• Tahu jenis kontraknya.

• Tahu tanggal mulai perhitungan sewa.

• Tahu total biaya sebelum menerima kunci.

• Tahu biaya setiap bulan.

• Tahu biaya pembaruan.

• Tahu denda pembatalan dini.

• Tahu tenggat pemberitahuan sebelum keluar.

• Tahu aturan hewan peliharaan dan penghuni.

• Tahu biaya pembersihan dan pemulihan.

• Sudah membaca semua 特約.

• Punya salinan seluruh dokumen yang ditandatangani.

Apa yang bisa dibantu NST Connect?

NST Connect dapat membantu penyewa membaca rincian penawaran biaya dan poin-poin utama kontrak dalam bahasa Indonesia, menyusun daftar pertanyaan yang perlu dikirim ke pihak pengelola, serta mendampingi komunikasi sebelum tanda tangan.

Bantuan penjelasan bahasa dan penyusunan pertanyaan tidak menggantikan konsultasi hukum. Kalau muncul sengketa atau klausul hukum yang rumit, sebaiknya Anda menggunakan lembaga konsultasi atau tenaga ahli yang berwenang.

Unit yang sedang ditayangkan NST Connect mencantumkan biaya bulanan dan stasiun terdekat masing-masing, jadi Anda bisa mencocokkannya dengan kontrak sebelum menandatangani.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa bedanya kontrak biasa dan kontrak berjangka?

Pada 普通借家契約, kontrak sewa biasa, melanjutkan tinggal adalah kondisi standarnya: kontrak diperpanjang ketika masa berlakunya habis, dan pemilik hanya bisa menolak kalau ada alasan yang sah. Pada 定期借家契約, kontrak sewa berjangka, habis masa berarti selesai; kalau mau tinggal lagi harus dibuat kontrak baru dan itu butuh persetujuan kedua pihak. Tanyakan dengan jelas unit yang sedang Anda lihat termasuk jenis yang mana sebelum masuk ke pembicaraan harga.

Apakah biaya pembaruan kontrak itu wajib?

Tidak semua unit menariknya, dan besaran maupun siklusnya berbeda-beda tergantung kontraknya. Karena ini biaya yang berulang setiap beberapa tahun, tanyakan nominalnya dan tiap berapa tahun sekali biaya itu jatuh tempo begitu Anda menerima rincian biaya, jangan menunggu sampai pemberitahuan pembaruan datang.

Apakah pembatalan kontrak sebelum masa berakhir dikenai biaya?

Bisa saja, tergantung klausul masing-masing unit. Anda perlu memeriksa tenggat pemberitahuan sekaligus dendanya kalau Anda pindah dalam masa yang masih mengikat. Kalau pekerjaan atau sekolah Anda berpeluang berubah, perhitungkan juga risiko ini sebelum tanda tangan.

Apakah keausan wajar harus dibayar sebagai biaya pemulihan?

Menurut panduan Kementerian Pertanahan Jepang, keausan akibat pemakaian normal dan penurunan kualitas karena berjalannya waktu tidak termasuk kewajiban penyewa untuk memulihkan kondisi semula — biaya itu sudah tercakup dalam uang sewa. Yang menjadi tanggung jawab penyewa adalah kerusakan akibat pemakaian yang salah atau kurangnya perawatan.

Apakah klausul khusus yang menuntut bayaran tambahan selalu berlaku?

Tidak. Panduan itu menyebut tiga syarat agar sebuah 特約, klausul khusus, dianggap berlaku: ada alasan objektif dan wajar serta klausul itu tidak mencari untung secara berlebihan, penyewa menyadari isinya, dan penyewa menyatakan kehendaknya untuk menerimanya. Kalau ada pos biaya yang muncul di kontrak tanpa pernah dijelaskan, tanyakan lebih dulu sebelum tanda tangan.

Artikel terkait

• Berapa Biaya Awal Sewa Apartemen di Jepang? Rincian Tiap Pos

• Pindah Rumah di Jepang Harus Urus Apa Saja? Checklist Lengkap untuk Warga Asing

• Kenapa Pengajuan Sewa Rumah di Jepang Ditolak? 10 Penyebab Umum

• Apa Perbedaan Pocket Wi-Fi, Home Wi-Fi, dan Internet Fiber di Jepang?

Sumber diperiksa pada 27/08/2026. Kontrak dan lampiran dari unit yang Anda tuju adalah dokumen yang wajib diperiksa sebelum mengambil keputusan.