Bago Ka Pumirma ng Kontrata sa Pag-rent sa Japan: 15 Dapat Suriin
Checklist ng 15 puntong dapat basahin bago pumirma ng kontrata sa pag-upa sa Japan: uri ng kontrata, renta, renewal fee, maagang pagkansela, kasamang titira, alagang hayop at gastos sa pag-alis.
Kapag nabalitaan mong "pumasa na ang aplikasyon mo", karaniwang tuwang-tuwa ang tao at pumipirma agad. Pero ang ibig sabihin lang ng pagpasa sa screening ay kuwalipikado ka nang tumuloy sa kontrata. Mula sa sandaling pumirma ka, magsisimula nang gumapos sa iyo ang mga probisyon tungkol sa renta, tagal ng kontrata, renewal, maagang pagkansela, kasamang titira, alagang hayop at pagsasauli ng unit.
Mahalagang panuntunan: huwag pumirma sa dokumentong hindi mo pa naiintindihan. Inirerekomenda ng gabay ng Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism ng Japan na basahin ng nangungupahan ang kontrata, maipaliwanag ito sa kaniya, at maintindihan niya ito bago pumirma. Ang pirma mo ay nangangahulugang tinatanggap mo at pinangangakuan mong susundin ang nilalaman nito. Apartment Search Guidebook
1. Kumpirmahin ang uri ng kontrata
Tingnan kung ang kontrata ay:
普通賃貸借契約(futsu chintaishaku keiyaku): ordinaryong kontrata sa pag-upa.定期賃貸借契約o定期建物賃貸借契約(teiki tatemono chintaishaku keiyaku): kontratang may takdang panahon.
Huwag mong tingnan lang ang numerong "2 taon". Magkaiba ang paraan ng pagtatapos, ng renewal, o ng muling pagpirma sa ordinaryong kontrata at sa kontratang may takdang panahon. Sa kontratang may takdang panahon, natatapos ang relasyon sa pag-upa pagsapit ng huling araw ayon sa kondisyon ng batas at ng kontrata; ang pagpapatuloy ng pagtira ay maaaring mangailangan ng bagong kasunduan.
Itanong nang nakasulat:
Awtomatiko bang magpapatuloy pagkatapos ng takdang panahon?
Renewal ba ito o bagong kontrata?
May bayad ba kapag nagpatuloy ako sa pagtira?
Kailan ko matatanggap ang abiso ng pagtatapos?
Saan nagkakaiba ang ordinaryong kontrata at ang kontratang may takdang panahon?
Ito ang pinakamadalas mali ang pagkakaintindi, dahil pareho silang puwedeng maglagay ng "tagal: 2 taon" sa iisang linya.
普通借家契約: ang pagpapatuloy ang default
Sa ordinaryong kontrata sa pag-upa, nagpapatuloy pa rin ang kontrata kahit tapos na ang takdang panahon. Inilalarawan ng gabay ng Ministry of Land ng Japan na awtomatikong nire-renew ang kontrata, at hindi puwedeng tanggihan ng nagpapaupa ang renewal kung wala siyang makatuwirang dahilan. Sa madaling salita, ang pananatili mo ang default, at ang pagtatapos ang siyang eksepsiyong nangangailangan ng dahilan.
定期借家契約: katapusan na talaga pagsapit ng huling araw
Sa kontratang may takdang panahon, tiyakang nagwawakas ang relasyon sa pag-upa pagsapit ng huling araw at walang renewal. Kung parehong papayag ang dalawang panig, puwedeng pumirma ulit ng bagong kontrata 再契約 (saikeiyaku). Hindi lang pangalan ang pinagkaiba: ang renewal ay karapatan, samantalang ang muling pagpirma ay nakadepende sa pagsang-ayon ng nagpapaupa, at ang kondisyon sa renta sa muling pagpirma ay maaaring iba sa una. Apartment Search Guidebook
May kasama pang dalawang hiwalay na dokumento ang ganitong uri ng kontrata na wala sa ordinaryong kontrata: ang paliwanag na nakasulat bago pumirma 事前説明書 (jizen setsumeisho) na nagkukumpirmang hindi nire-renew ang kontratang ito, at ang abiso ng pagtatapos 終了通知書 (shuryo tsuchisho) na ipinadadala ng nagpapaupa bago matapos ang panahon. Kung ang dalawang papel na ito ang ibinigay sa iyo, malinaw na senyales iyon na kontratang may takdang panahon ang pipirmahan mo. Modelong kontrata — MLIT
Kaya kalkulahin mo nang maaga kung gaano katagal mo balak tumira. Ang isang 定期借家 na mura ngunit isang taon na lang ang bisa ay puwedeng magpilit sa iyong lumipat at gumastos ulit ng buong initial cost nang mas maaga sa plano mo.
2. Pangalan ng nangungupahan at ng lahat ng kasamang titira
Suriin ang baybay ng mga pangalan ayon sa residence card at sa listahan ng titira. Kung ang asawa, anak, o kasama mo sa pag-share ay titira sa unit, kailangan silang ideklara ayon sa hinihingi.
Huwag basta magpalit ng titira, magpatuloy ng kaibigan nang matagalan, o magpa-sublease sa iba. Karaniwang may probisyon ang kontrata tungkol sa paglilipat ng karapatan, sa sublease at sa pagbabago ng mga miyembrong nakatira.
3. Address, numero ng kuwarto at laki
Mukhang halata na, pero ang maling numero ng kuwarto o maling gusali ay makakaapekto sa pagpaparehistro ng address, sa mga delivery, sa insurance at sa mga papeles mo sa hinaharap.
Ihambing ang impormasyon sa:
Kontrata sa pag-upa.
Paliwanag ng mahahalagang bagay.
Quotation.
Floor plan.
Abiso sa pagtanggap ng susi.
Kung magkaiba ang pagkakasulat ng address, hilingin ang kumpirmasyon kung alin ang opisyal na gamitin kapag kumuha ka ng 住民票 (juminhyo) at kapag ina-update mo ang residence card.
4. Petsa ng pagsisimula ng renta at petsa ng pagtanggap ng susi
Maaaring magkaiba ang petsa ng pagpirma sa kontrata, ang petsa ng pagsisimula ng pag-upa, ang petsa ng pagtanggap ng susi at ang petsa ng paglipat ng gamit. Kailangan mong malaman:
Mula kailan magsisimulang mabilang ang renta?
Prorated ba ang unang buwan?
May sinisingil bang paunang bayad para sa susunod na buwan?
Kailan ako puwedeng pumasok sa unit?
Kung wala pa ang susi pero nagsimula na ang kontrata, sino ang magbabayad?
Huwag mong basta ipagpalagay na magsisimula lang ang renta sa unang gabing matutulog ka sa unit.
5. Renta, management fee at paraan ng pagbabayad
Suriin ang bawat item nang hiwalay:
Batayang renta.
Management fee o bayad sa common area.
Buwanang bayad sa guarantee company.
Bayad sa bank transfer o sa auto-debit.
Bayad sa paradahan ng sasakyan, ng bisikleta o sa storage.
Sapilitang serbisyo ng Internet kung mayroon.
Itala ang buwanang petsa ng bayad at kung ano ang mangyayari kapag kulang ang laman ng account. Huwag mong hintayin ang araw na paalalahanan ka bago mo itanong kung paano makakabayad ulit.
6. Buong initial cost
Ihambing ang kontrata sa quotation ng initial cost:
Deposito
敷金(shikikin).Key money
礼金(reikin).Bayad sa broker.
Bayad sa guarantee company.
Insurance.
Pagpapalit ng susi.
Paunang bayad sa renta.
Cleaning fee o iba pang serbisyo.
Itanong kung alin ang naibabalik, alin ang hindi, at ano ang kondisyon ng pagbabalik. Huwag magpadala ng karagdagang pera sa ibang account kung hindi mo pa napapatunayan ang dahilan at kung sino ang tatanggap.
7. Renewal fee ng kontrata
Puwedeng magtakda ang ordinaryong kontrata ng 更新料 (koshinryo) — renewal fee — kasama ang bayad sa proseso, ang renewal ng guarantee company at ang insurance.
Huwag mong itanong lang ang renewal fee ng bahay. Idagdag mo ang lahat ng singil na maaaring dumating nang sabay:
Renewal fee ng kontrata sa pag-upa.
Administrative fee ng management company.
Bayad sa guarantee company para sa susunod na termino.
Renewal ng insurance.
8. Clause tungkol sa maagang pagkansela
May ilang unit na may 短期解約違約金 (tanki kaiyaku iyakukin) — penalty kapag kinansela mo ang kontrata sa maikling panahon. Halimbawa, puwedeng magtakda ang kontrata ng penalty kapag umalis ka sa loob ng unang 6 na buwan o 1 taon. Ang eksaktong halaga ay dapat basahin sa mismong kontrata; walang iisang numerong tumutugma sa lahat ng unit.
Kung puwede kang mai-transfer sa trabaho o may paparating na pagbabago sa pamilya, lalong mahalaga ang clause na ito. Ang unit na mababa ang initial cost pero mataas ang penalty sa maagang pagkansela ay hindi tiyak na angkop sa iyo.
9. Panahon ng paunang abiso bago umalis
Tingnan kung gaano katagal bago ka dapat magbigay ng abiso at sa anong paraan:
Isang buwan, dalawang buwan, o ibang panahon?
Ipapadala ba sa app, sa form, sa email o sa sulat?
Ang petsa ba ng pagtanggap o ang petsa ng pagpapadala ang binibilang?
Puwede bang bawiin ang abiso?
Ang pasalitang pagsasabi lang sa staff o sa may-ari ay maaaring hindi sapat. Itago ang ebidensiya kung kailan mo isinumite ang abiso.
10. Patakaran sa alagang hayop
Kung ipinagbabawal ng kontrata ang alagang hayop, huwag mong ipagpalagay na awtomatikong pinapayagan ang maliit na aso, pusa, ibon o hayop na nasa hawla. Ang unit na pinapayagang mag-alaga ay puwedeng humingi ng dagdag na deposito, ng cleaning, o ng kondisyon sa uri at bilang ng hayop.
Kumpirmahin ito nang nakasulat bago pumirma o bago mag-alaga. Ang paglabag ay puwedeng humantong sa mataas na gastos sa restoration at sa alitan sa kontrata.
11. Bawal ang sublease at ang paggamit sa negosyo
Ang bahay na inuupahan para tirahan ay hindi awtomatikong puwedeng gawing:
Unit na pinaparenta nang panandalian.
Lugar ng negosyong may dumarating na kliyente.
Bodega ng malaking dami ng paninda.
Address na irerehistro ng kompanya.
Tirahan ng taong hindi nakadeklara sa kontrata.
Ang remote work sa bahay ay hindi naman kailangang ituring na katulad ng paggamit bilang opisina ng negosyo, pero dapat mo pa ring suriin ang clause kung ang gawain mo ay lumilikha ng ingay, ng maraming delivery, o ng bisitang paparoo't parito.
12. Aling kagamitan ang kasama sa unit?
Alamin kung alin ang kagamitang ibinigay ng may-ari at alin ang naiwan ng dating nangungupahan. Kung ang aircon, ang kalan, ang ilaw o ang ibang kagamitan ay naiwang gamit na walang garantiya, puwedeng magkaiba ang pananagutan sa pagpapaayos.
Suriin ang listahan ng kagamitan at ang paraan ng pag-report ng sira. Huwag kang basta tumawag ng repairman o magpalit ng malaking kagamitan kung wala ka pang pahintulot.
13. Insurance at guarantee company
Basahin ang tagal, ang renewal fee at ang saklaw ng bawat kasamang kontrata. Ang kontrata sa guarantee ay hindi nagbubura sa utang ng nangungupahan kapag ang kumpanya ang nagbayad muna. Hindi rin sinasaklaw ng insurance ang lahat ng insidente.
Itago nang hiwalay ang:
Numero ng kontrata sa insurance.
Numero ng telepono para sa pag-report ng insidente.
Impormasyon ng guarantee company.
Ang gagawin kapag nahuli ka sa bayad.
14. Restoration at cleaning fee
Ayon sa panuntunang nakatala sa Civil Code ng Japan, walang obligasyon ang nangungupahan na magsauli sa dating kalagayan para sa normal wear and tear na dulot ng karaniwang paggamit at sa pagluma ayon sa paglipas ng panahon. Gayunpaman, puwedeng may special clause ang kontrata at kailangang basahing mabuti ang tiyak na pananagutan. Tokyo Housing Policy Bureau
Inirerekomenda ng Ministry of Land ng Japan na kumpirmahin ang kalagayan ng unit sa araw ng paglipat at ang kondisyon ng restoration mismo sa oras ng pagpirma, para maiwasan ang alitan sa araw ng pag-alis. Gabay sa restoration
Itanong nang malinaw:
Magkano ang nakatakdang cleaning fee?
Sinisingil ba ito sa pagpasok o sa paglabas?
May hiwalay bang bayad sa paglilinis ng aircon?
May
敷引き(shikibiki) ba?Aling pinsala ang pananagutan ng nangungupahan?
Ang normal wear and tear ay hindi kasama sa obligasyon mo
Sa gabay tungkol sa restoration, ang pagsasauli sa dating kalagayan ay tinutukoy bilang pag-aayos sa bahagi ng halaga ng gusaling bumaba dahil sa sinadyang gawa, sa kapabayaan, sa paglabag sa obligasyong mangalaga nang maingat, o sa paggamit na lumagpas sa karaniwan ng nangungupahan. Malinaw na sinasabi ng gabay na hindi ito nangangahulugang ibabalik mo ang unit sa eksaktong kalagayan noong tinanggap mo ito. Ang gastos sa pag-aayos ng bahaging naluma dahil sa karaniwang paggamit at sa paglipas ng panahon ay itinuturing na kasama na sa buwanang renta, kaya sa prinsipyo ay nasa panig ito ng nagpapaupa. Gabay sa restoration
Sa praktika, ang wallpaper na nanilaw pagkatapos ng ilang taong pagtira, ang sahig na nangupas dahil sa sikat ng araw, o ang bahagyang lubog na dulot ng paa ng mesa at upuan ay wala sa iisang grupo kasama ang paso ng sigarilyo, ang amag dahil sa kawalan ng bentilasyon, o ang butas na binarena sa dingding.
Kailan lang nagkakabisa ang special clause na nagpapabayad sa iyo nang dagdag?
Puwede pa ring maglagay ang kontrata ng special clause na nagpapasan sa nangungupahan kahit ng bahaging lumalagpas sa karaniwang obligasyon, halimbawa ang nakatakdang cleaning fee o ang pagpapalit ng buong wallpaper. Binabanggit ng gabay ng Ministry of Land ang tatlong kondisyon para maituring na may bisa ang ganoong clause:
May obhetibo at makatuwirang dahilan ang clause na iyon, at hindi ito labis-labis na pagsasamantala.
Alam ng nangungupahan na may pasan siyang obligasyon sa pag-aayos na lumalagpas sa karaniwang restoration.
Ipinapakita ng nangungupahan ang kaniyang pagsang-ayon na pasanin ang obligasyong iyon.
Kapag binasa mo pabaliktad, may sinasabi sa iyo ang tatlong kondisyong ito na napakapraktikal: kung ang isang bayarin ay malabong nakalagay lang sa apendiks at wala pang nagpapaliwanag sa iyo ng eksaktong halaga, may batayan kang humiling ng paliwanag at ng malinaw na pagkakasulat bago ka pumirma. Pagkatapos mong pumirma, mas mahirap nang patunayan na hindi ito naipaliwanag sa iyo.
15. Ang lahat ng special clause 特約
Ang special clause 特約 (tokuyaku) ay karaniwang nasa dulo ng kontrata o sa apendiks, pero puwedeng naroon ang pinakamahalagang obligasyon. Basahin nang linya por linya ang tungkol sa:
Cleaning.
Paninigarilyo.
Alagang hayop.
Penalty sa maagang pagkansela.
Pagpapalit ng susi.
Pagpapaayos.
Kasamang titira.
Internet o sapilitang serbisyo.
Ang gagawin sa mga gamit na naiwan.
Kung magkaiba ang pasalitang paliwanag at ang nakasulat, humiling ng pagwawasto o ng kumpirmasyong nakasulat bago pumirma.
Ano ang 重要事項説明?
Bago ang kontrata, isinasagawa ng real estate company ang paliwanag ng mahahalagang bagay 重要事項説明 (juyo jiko setsumei) tungkol sa unit at sa transaksiyon. Hindi ito prosesong pakikinggan mo na lang para matapos.
Dapat mong:
Tanggapin ang dokumento nang maaga para mabasa mo.
Itala ang mga puntong hindi mo naintindihan.
Hilingin na maipaliwanag sa wikang naiintindihan mo o na may tumulong sa iyo.
Ihambing ito sa kontrata at sa quotation.
Pumirma lang kapag pareho na ang pagkakaintindi sa nilalaman.
Hinihiling ng gabay ng MLIT sa naghahanap ng bahay na suriin ang uri ng kontrata, ang deposito at key money, ang renewal fee, ang mga ipinagbabawal at ang kondisyon ng restoration bago pumirma. Apartment Search Guidebook
Ano ang dapat itanong mismo sa mismong paliwanag
Idinidiin ng gabay ng Ministry of Land na kung may hindi malinaw, kailangang itanong ito mismo sa oras na iyon, hindi itabi para sa susunod. Ang paliwanag ang huling pagkakataon mo habang hindi ka pa nakakapirma. Ang pinakamahalagang itanong:
Ordinaryong kontrata ba ito o kontratang may takdang panahon, at kung may takdang panahon, gaano pa ang natitira?
Magkano nga ba talaga ang deposito at key money, at alin ang naibabalik?
May renewal fee ba, magkano, at kailan ito dapat bayaran?
Aling mga gawain ang ipinagbabawal: pagbabago sa unit, pagdagdag ng titira, pag-aalaga ng hayop?
Saang bahagi ng kontrata nakasulat ang kondisyon ng restoration sa araw ng pag-alis?
Kung ang sagot ay "pag-usapan na lang natin iyan sa araw ng pag-alis", hilingin mong maisulat iyan ngayon din. Apartment Search Guidebook
May modelong bersiyon sa Tagalog
Naglalabas ang Ministry of Land ng modelong paliwanag ng mahahalagang bagay, ng pamantayang kontrata sa pag-upa at ng mga checklist na ginagamit sa pagpirma ng kontrata sa 14 na wika, at kabilang doon ang Tagalog. Puwede mong i-download ang bersiyong Tagalog at basahin ito sa bahay, tapos ihambing mo ang bawat item sa bersiyong Hapon na ibibigay sa iyo ng kompanya. Ito ang pinakamurang paraan para matukoy kung saan ka may kulang na pagkakaintindi bago ka umupo sa mesa ng pagpirma. Mga dokumento sa 14 na wika — MLIT
Checklist na 60 segundo bago pumirma
Tamang tao, tamang unit at tamang kasamang titira.
Alam ang uri ng kontrata.
Alam ang petsa ng pagsisimula ng renta.
Alam ang kabuuang halaga bago matanggap ang susi.
Alam ang buwanang bayarin.
Alam ang renewal fee.
Alam ang penalty sa maagang pagkansela.
Alam ang panahon ng abiso bago umalis.
Alam ang patakaran sa alagang hayop at sa kasamang titira.
Alam ang cleaning fee at ang restoration.
Nabasa na ang lahat ng
特約.May kopya ng lahat ng dokumentong pinirmahan.
Paano makakatulong ang NST Connect?
Matutulungan ng NST Connect ang nangungupahan na basahin sa Filipino ang quotation at ang mahahalagang bahagi ng kontrata, gumawa ng listahan ng mga tanong na ipadadala sa management company, at tumulong sa pakikipag-ugnayan bago pumirma.
Ang tulong sa paliwanag ng wika at sa paghahanda ng mga tanong ay hindi kapalit ng legal na payo. Kung may alitan o kung kumplikado ang legal na probisyon, mas mabuting gumamit ka ng ahensiya ng konsultasyon o ng eksperteng may angkop na awtoridad.
Ang mga unit na nakalista ngayon sa NST Connect ay may nakasaad na buwanang gastos at pinakamalapit na istasyon, kaya maihahambing mo ang mga ito sa kontrata bago pumirma.
Mga madalas itanong
Saan nagkakaiba ang ordinaryong kontrata at ang kontratang may takdang panahon?
Sa 普通借家契約, ang ordinaryong kontrata sa pag-upa, ang pagpapatuloy ang default: nire-renew ang kontrata pagsapit ng katapusan ng takdang panahon, at makakatanggi lang ang nagpapaupa kung may makatuwirang dahilan. Sa 定期借家契約, ang kontratang may takdang panahon, katapusan na talaga pagsapit ng huling araw; kung gusto mong manatili ay kailangang pumirma ulit at kailangan nitong pumayag ang dalawang panig. Itanong mo nang malinaw kung alin sa dalawa ang unit na tinitingnan mo bago pumasok sa usapang presyo.
Sapilitan ba ang renewal fee ng kontrata?
Hindi lahat ng unit ay naniningil nito, at magkakaiba ang halaga at ang siklo depende sa kontrata. Dahil bayaring bumabalik ito kada ilang taon, itanong mo ang halaga at kung tuwing ilang taon ito dumarating pagkakita mo pa lang ng cost estimate, huwag mong hintayin ang abiso ng renewal.
May bayad ba kapag kinansela ang kontrata bago matapos ang takdang panahon?
Puwedeng mayroon, depende sa clause ng bawat unit. Kailangan mong tingnan pareho ang panahon ng paunang abiso at ang penalty kapag umalis ka habang nakatali ka pa. Kung puwedeng magbago ang trabaho o ang paaralan mo, isama mo rin ang panganib na ito sa pagtaya bago ka pumirma.
Kailangan bang bayaran ang restoration para sa normal wear and tear?
Ayon sa gabay ng Ministry of Land ng Japan, ang pagkaluma dahil sa karaniwang paggamit at ang pagbaba ng kalidad dahil sa paglipas ng panahon ay hindi kasama sa obligasyon ng nangungupahan na magsauli sa dating kalagayan — nasa loob na ng renta ang gastos na iyon. Ang nasa panig ng nangungupahan ay ang sirang dulot ng maling paggamit o ng kakulangan sa pangangalaga.
Lagi bang may bisa ang special clause na nagpapabayad sa iyo nang dagdag?
Hindi. Binabanggit ng gabay ang tatlong kondisyon para magkabisa ang isang 特約 (tokuyaku) o special clause: may obhetibo at makatuwirang dahilan ito at hindi ito labis-labis na pagsasamantala, alam ng nangungupahan ang nilalaman nito, at ipinapakita ng nangungupahan ang kaniyang pagsang-ayon dito. Kung may bayaring lumitaw sa kontrata nang walang paliwanag, itanong mo muna ito bago ka pumirma.
Mga kaugnay na artikulo
Magkano ang Initial Cost sa Pag-renta ng Apartment sa Japan? Gabay sa Bawat Bayarin
Bakit Na-reject ang Rental Application Mo sa Japan? 10 Karaniwang Dahilan
Ano ang Pagkakaiba ng Pocket Wi-Fi, Home Wi-Fi, at Fiber Internet sa Japan?
Sinuri ang mga sanggunian noong 27/08/2026. Ang kontrata at ang apendiks ng tiyak na unit ang dokumentong dapat suriin bago ka magdesisyon.