일본에서 임대차계약서에 서명하기 전 반드시 확인할 15가지
일본에서 집 계약서에 서명하기 전에 읽어야 할 15가지 체크리스트입니다. 계약 종류, 월세, 갱신료, 중도 해약, 동거인, 반려동물, 퇴거 비용까지 정리했습니다.
“심사에 통과했습니다”라는 연락을 받으면 기뻐서 바로 서명하는 분이 많습니다. 그러나 심사 통과는 계약 단계로 넘어갈 자격을 갖췄다는 뜻일 뿐입니다. 서명하는 순간부터 월세, 계약 기간, 갱신, 중도 해약, 동거인, 반려동물, 퇴거에 관한 조항이 여러분을 구속하기 시작합니다.
가장 중요한 원칙은 이해하지 못한 서류에 서명하지 않는 것입니다. 일본 국토교통성의 안내서는 임차인이 계약서를 읽고, 설명을 듣고, 내용을 충분히 이해한 뒤에 서명할 것을 권장합니다. 서명은 그 내용을 받아들이고 지키겠다고 약속했다는 표시입니다. 방 구하기 가이드북
1. 계약 종류 확인
계약서가 어느 쪽인지 먼저 확인하십시오.
普通賃貸借契約(보통임대차계약): 일반적인 임대차계약입니다.定期賃貸借契約또는定期建物賃貸借契約(정기건물임대차계약): 기간이 정해진 임대차계약입니다.
“2년”이라는 숫자만 보아서는 안 됩니다. 보통 계약과 기간이 정해진 계약은 종료 방식, 갱신 방식, 재계약 방식이 서로 다릅니다. 기간이 정해진 계약은 법률과 계약에서 정한 조건에 따라 기간이 끝나면 임대차 관계가 종료되며, 계속 거주하려면 새로운 합의가 필요할 수 있습니다.
다음 내용은 서면으로 확인하십시오.
기간이 끝나면 자동으로 이어집니까?
갱신입니까, 아니면 새 계약입니까?
계속 거주할 때 드는 비용이 있습니까?
종료 통지는 언제 받습니까?
보통 계약과 기간이 정해진 계약은 무엇이 다릅니까?
두 계약 모두 같은 줄에 “기간 2년”이라고 적힐 수 있기 때문에, 이 부분이 가장 많이 오해받는 지점입니다.
普通借家契約(보통차가계약): 계속 거주가 원칙입니다
보통차가계약에서는 기간이 끝나도 계약이 이어집니다. 국토교통성의 안내서는 계약이 자동으로 갱신되며, 정당한 사유가 없으면 임대인이 갱신을 거절할 수 없다고 설명합니다. 다시 말해 계속 거주하는 쪽이 원칙이고, 종료하는 쪽이 사유가 필요한 예외입니다.
定期借家契約(정기차가계약): 기간 만료로 확실히 종료됩니다
기간이 정해진 정기차가계약에서는 기간이 끝나면 임대차 관계가 확정적으로 종료되며 갱신이 없습니다. 양측이 합의하면 새 계약인 再契約(재계약)을 맺을 수 있습니다. 차이는 부르는 이름에 있지 않습니다. 갱신은 권리이지만 재계약은 임대인의 동의에 달려 있고, 재계약 시 월세 조건이 처음과 달라질 수 있습니다. 방 구하기 가이드북
정기차가계약에는 보통 계약에 없는 두 가지 서류가 따라붙습니다. 갱신이 없는 계약이라는 점을 확인하는 계약 전 설명 서면 事前説明書(사전설명서), 그리고 기간 만료 전에 임대인이 보내는 終了通知書(종료통지서)입니다. 이 두 종류의 서류를 받았다면 기간이 정해진 계약을 맺고 있다는 분명한 신호입니다. 표준계약서 서식 — 국토교통성
그러므로 얼마나 오래 살 계획인지 미리 계산해 두십시오. 조건이 좋은 定期借家 매물이라도 남은 기간이 1년뿐이라면, 계획보다 이르게 이사하고 초기비용을 다시 전액 부담하게 될 수 있습니다.
2. 임차인 이름과 모든 동거인
재류카드와 주민 정보에 적힌 대로 이름 철자를 확인하십시오. 배우자, 자녀, 셰어하우스 동거인이 그 집에 함께 살게 된다면 요구되는 대로 신고해야 합니다.
거주자를 임의로 바꾸거나, 친구를 장기간 머물게 하거나, 다른 사람에게 다시 빌려주어서는 안 됩니다. 계약서에는 보통 양도, 전대, 거주자 변경에 관한 규정이 있습니다.
3. 주소, 호수, 면적
당연해 보이지만 호수나 동을 잘못 적으면 주소 등록, 배송, 보험, 이후의 각종 서류에 영향을 줍니다.
다음 서류의 정보를 서로 대조하십시오.
임대차계약서.
중요사항설명서.
견적서.
방 도면.
열쇠 인도 안내서.
주소 표기 방식이 서류마다 다르다면, 住民票(주민표) 작성과 재류카드 갱신 때 쓸 공식 표기를 확인해 달라고 요청하십시오.
4. 월세 기산일과 열쇠 수령일
계약일, 임대 개시일, 열쇠 수령일, 이사일은 서로 다를 수 있습니다. 다음을 알고 계셔야 합니다.
월세는 며칠부터 발생합니까?
첫 달은 일할 계산합니까?
다음 달분을 미리 받습니까?
언제부터 집에 들어갈 수 있습니까?
열쇠를 아직 받지 않았는데 계약이 시작된 경우 비용은 누가 부담합니까?
그 집에서 첫날 밤을 자야 월세가 시작된다고 혼자 짐작해서는 안 됩니다.
5. 월세, 관리비, 납부 방법
항목별로 따로 확인하십시오.
기본 월세.
관리비 또는 공익비.
매달 내는 보증회사 비용.
계좌이체 또는 자동출금 수수료.
주차장, 자전거 보관소, 창고 사용료.
의무 가입 인터넷 서비스가 있는 경우 그 비용.
매달 납부일과 잔액이 부족했을 때의 처리 방식을 적어 두십시오. 독촉을 받는 날까지 기다렸다가 재납부 방법을 묻지 마십시오.
6. 초기비용 전체
초기비용 견적서와 계약서를 대조하십시오.
보증금
敷金(시키킨).사례금
礼金(레이킨).중개수수료.
보증회사 비용.
보험료.
열쇠 교체비.
선납 월세.
청소비 또는 그 밖의 서비스 비용.
어느 항목이 반환되고 어느 항목이 반환되지 않는지, 반환 조건은 무엇인지 물어보십시오. 이유와 수취인을 확인하기 전에는 다른 계좌로 추가 송금하지 마십시오.
7. 계약 갱신 비용
보통 계약에는 更新料(갱신료)와 함께 사무 수수료, 보증회사 갱신 비용, 보험 갱신료가 규정되어 있을 수 있습니다.
집 갱신료만 묻지 마십시오. 같은 시기에 함께 청구될 수 있는 항목을 모두 더해 보십시오.
임대차계약 갱신료.
관리회사의 사무 수수료.
다음 기간의 보증 비용.
보험 갱신료.
8. 중도 해약 조항
일부 매물에는 短期解約違約金(단기해약위약금), 즉 짧은 기간 안에 해약할 때 내는 위약금이 있습니다. 예를 들어 처음 6개월 또는 1년 안에 나가면 위약금을 물도록 정해 둘 수 있습니다. 구체적인 금액은 계약서에서 확인해야 하며, 모든 매물에 통용되는 공통 금액은 없습니다.
전근 가능성이 있거나 가족 구성이 곧 바뀔 예정이라면 특히 중요한 조항입니다. 초기비용이 싼 대신 단기해약위약금이 높은 매물이 반드시 유리한 것은 아닙니다.
9. 퇴거 사전 통지 기간
얼마나 미리, 어떤 방법으로 통지해야 하는지 확인하십시오.
1개월입니까, 2개월입니까, 아니면 다른 기간입니까?
애플리케이션, 전용 양식, 이메일, 우편 중 무엇으로 보냅니까?
기산 기준은 통지가 도달한 날입니까, 보낸 날입니까?
통지를 철회할 수 있습니까?
담당자나 집주인에게 구두로 말하는 것만으로는 부족할 수 있습니다. 통지를 제출한 날짜의 증거를 남겨 두십시오.
10. 반려동물 규정
계약서에서 반려동물을 금지하고 있다면, 소형견, 고양이, 새, 케이지에서 기르는 동물은 당연히 허용될 것이라고 생각하지 마십시오. 사육이 가능한 매물이라도 추가 보증금, 청소비, 종류와 마릿수에 관한 조건을 요구할 수 있습니다.
계약 전 또는 사육을 시작하기 전에 서면으로 확인하십시오. 위반하면 높은 原状回復(원상복구) 비용과 계약 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
11. 전대 금지와 영업 목적 사용
주거용 임대주택을 다음 용도로 쓰는 것이 당연히 허용되는 것은 아닙니다.
단기 임대용 숙소.
손님이 방문하는 영업 장소.
대규모 물품 보관 창고.
법인 등기 주소.
계약서에 신고하지 않은 사람의 거처.
집에서 하는 재택근무가 반드시 사무실 영업과 같은 것은 아니지만, 소음, 배송, 방문객이 생기는 활동이라면 그래도 조항을 확인해 두시는 편이 좋습니다.
12. 어떤 설비가 집에 속합니까?
임대인이 제공한 설비와 이전 임차인이 두고 간 물건을 구분하십시오. 에어컨, 레인지, 조명 등이 보증되지 않는 잔치물이라면 수리 책임이 달라질 수 있습니다.
설비 목록과 고장 신고 방법을 확인하십시오. 허가 없이 직접 수리 기사를 부르거나 큰 설비를 교체하지 마십시오.
13. 보험과 보증회사
함께 체결하는 각 계약의 기간, 갱신 비용, 보장 범위를 읽어 보십시오. 보증회사가 대신 지급하더라도 임차인의 채무가 사라지지는 않습니다. 보험도 모든 사고를 보장하지는 않습니다.
다음 정보는 따로 보관하십시오.
보험증권 번호.
사고 신고 전화번호.
보증회사 정보.
납부가 늦어졌을 때의 처리 방법.
14. 원상복구와 청소비
일본 민법에 반영된 규칙에 따르면, 임차인은 통상적인 사용에 따른 손모와 시간 경과에 따른 노후화에 대해서는 원상복구 의무를 지지 않습니다. 다만 계약서에 特約(특약, 개별 약정)이 있을 수 있으므로 구체적인 책임 범위는 반드시 꼼꼼히 읽어야 합니다. 도쿄도 주택정책본부
국토교통성은 퇴거 시 분쟁을 예방하기 위해 입주 시점의 집 상태와 원상복구 조건을 계약할 때 바로 확인해 둘 것을 권장합니다. 원상복구 가이드라인
다음을 분명히 물어보십시오.
정액 청소비는 얼마입니까?
입주할 때 냅니까, 퇴거할 때 냅니까?
에어컨 청소비가 따로 있습니까?
敷引き(시키비키, 보증금에서 미리 공제하는 금액)가 있습니까?어떤 손상이 임차인의 책임에 해당합니까?
자연스러운 손모는 임차인의 의무가 아닙니다
원상복구 가이드라인은 원상복구를 임차인의 고의나 과실, 선량한 관리자로서의 주의의무 위반, 또는 통상적인 사용 범위를 넘는 사용으로 인해 줄어든 건물 가치 부분을 되돌리는 것으로 정의합니다. 가이드라인은 이것이 집을 인도받았을 당시의 상태로 되돌리는 일이 아니라는 점을 분명히 밝히고 있습니다. 통상적인 사용에 따른 손모와 시간 경과에 따른 노후화를 보수하는 비용은 이미 매달 내는 월세에 포함되어 있는 것으로 보아, 원칙적으로 임대인이 부담합니다. 원상복구 가이드라인
실제로 몇 해 살면서 빛이 바랜 벽지, 햇볕에 색이 변한 바닥, 책상과 의자 다리로 생긴 가벼운 눌림 자국은 담뱃불 자국, 환기를 하지 않아 생긴 곰팡이, 벽에 뚫은 구멍과 같은 범주에 들어가지 않습니다.
추가 부담을 지우는 특약은 언제 효력이 있습니까?
계약서에는 통상적인 의무를 넘는 부분까지 임차인이 부담하도록 하는 특약이 들어갈 수 있습니다. 정액 청소비나 벽지 전면 교체 같은 것이 그 예입니다. 국토교통성 가이드라인은 그러한 특약이 유효한 것으로 인정되기 위한 세 가지 요건을 제시합니다.
그 특약에 객관적이고 합리적인 이유가 존재하며, 특약이 지나치게 폭리적이지 않을 것.
임차인이 통상적인 원상복구를 넘는 수선 의무를 진다는 사실을 인식하고 있을 것.
임차인이 그 의무를 부담하겠다는 의사를 표시했을 것.
이 세 가지 요건을 뒤집어 읽으면 아주 실질적인 이야기가 됩니다. 어떤 비용이 별지에 흐릿하게 적혀 있을 뿐이고 구체적인 금액을 아무도 설명해 준 적이 없다면, 서명하기 전에 설명과 명확한 기재를 요구할 근거가 있다는 뜻입니다. 서명한 뒤에 설명을 듣지 못했다는 사실을 증명하기는 훨씬 어렵습니다.
15. 모든 특약 特約
특약은 보통 계약서 끝부분이나 별지에 있지만, 가장 중요한 의무가 그 안에 들어 있을 수 있습니다. 다음 항목을 한 줄씩 읽으십시오.
청소.
흡연.
반려동물.
단기해약위약금.
열쇠 교체.
수선.
동거인.
인터넷 또는 의무 가입 서비스.
두고 간 물건의 처리 방법.
구두 설명이 서면과 다르다면, 서명하기 전에 수정하거나 서면으로 확인해 달라고 요구하십시오.
重要事項説明(중요사항설명)이란 무엇입니까?
계약에 앞서 부동산 사업자가 매물과 거래에 관한 중요한 내용을 설명합니다. 그저 듣고 넘기면 되는 절차가 아닙니다.
다음과 같이 하시는 것이 좋습니다.
읽을 시간이 있도록 서류를 충분히 미리 받으십시오.
이해되지 않는 부분을 적어 두십시오.
이해할 수 있는 언어로 설명해 달라고 요청하거나 도와줄 사람을 두십시오.
계약서 및 견적서와 대조하십시오.
내용이 합의된 뒤에만 서명하십시오.
국토교통성 안내서는 방을 구하는 사람이 서명 전에 계약 종류, 보증금과 사례금, 갱신료, 금지 사항, 원상복구 조건을 확인하도록 요구하고 있습니다. 방 구하기 가이드북
중요사항설명 자리에서 바로 물어야 할 것
국토교통성 안내서는 분명하지 않은 점이 있으면 그 자리에서 바로 물어야 하며 나중으로 미루지 말라고 강조합니다. 중요사항설명 자리는 아직 서명하지 않은 상태로 남아 있는 마지막 기회입니다. 가장 물어볼 가치가 있는 질문은 다음과 같습니다.
이 계약은 보통 계약입니까, 기간이 정해진 계약입니까? 기간이 정해진 계약이라면 남은 기간은 얼마입니까?
보증금과 사례금은 정확히 얼마이며, 어느 쪽이 반환됩니까?
갱신료가 있습니까? 있다면 얼마이고 언제 내야 합니까?
금지되는 행위는 무엇입니까? 집 개조, 거주자 추가, 반려동물 사육은 어떻습니까?
퇴거 시 원상복구 조건은 계약서 어느 항목에 적혀 있습니까?
“그건 퇴거할 때 가서 정합시다”라는 답을 듣는다면, 지금 이 자리에서 서면에 적어 달라고 요구하십시오. 방 구하기 가이드북
한국어판 견본이 있습니다
국토교통성은 중요사항설명 견본, 표준 임대차계약서, 계약 시 사용하는 체크리스트를 14개 언어로 제공하며, 그중에는 한국어판도 있습니다. 한국어판을 내려받아 집에서 미리 읽어 본 뒤, 부동산 회사가 건네준 일본어 서류와 항목별로 대조해 보실 수 있습니다. 서명 자리에 앉기 전에 내가 어느 부분을 잘못 이해하고 있는지 찾아내는 가장 비용이 적게 드는 방법입니다. 14개 언어 자료 — 국토교통성
서명 전 60초 체크리스트
사람, 매물, 동거인이 모두 맞습니다.
계약 종류를 압니다.
월세 기산일을 압니다.
열쇠를 받기 전까지 낼 총액을 압니다.
매달 드는 비용을 압니다.
갱신료를 압니다.
단기해약위약금을 압니다.
퇴거 통지 기한을 압니다.
반려동물과 동거인 규정을 압니다.
청소비와 원상복구 비용을 압니다.
모든
特約을 읽었습니다.서명한 모든 서류의 사본을 가지고 있습니다.
NST Connect는 무엇을 도와드릴 수 있습니까?
NST Connect는 임차인이 견적서와 계약서의 주요 항목을 한국어로 읽을 수 있도록 돕고, 관리회사에 보낼 질문 목록을 정리하며, 서명 전 연락을 지원할 수 있습니다.
언어 설명과 질문 준비를 돕는 일은 법률 자문을 대신하지 않습니다. 분쟁이 있거나 법적으로 복잡한 조항이 있는 경우에는 적절한 권한을 가진 상담 기관이나 전문가를 이용하시는 것이 좋습니다.
NST Connect가 현재 게시 중인 매물에는 각각 월 비용과 가까운 역이 적혀 있어, 서명 전에 계약서와 대조해 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
보통 계약과 기간이 정해진 계약은 무엇이 다릅니까?
普通借家契約(보통차가계약)은 계속 거주하는 것이 원칙입니다. 기간이 끝나도 계약이 갱신되며, 정당한 사유가 없으면 임대인이 갱신을 거절할 수 없습니다. 定期借家契約(정기차가계약)은 기간 만료로 확실히 종료되므로, 계속 살려면 다시 계약해야 하고 그러려면 양측의 동의가 필요합니다. 가격 이야기를 하기 전에 보고 있는 매물이 어느 쪽 계약인지 분명히 물어보십시오.
계약 갱신 비용은 반드시 내야 합니까?
모든 매물에서 받는 것은 아니며, 금액과 주기도 계약에 따라 다릅니다. 해마다 반복되는 비용이므로 갱신 통지를 받은 뒤가 아니라 견적서를 보는 시점에 금액과 몇 년마다인지 물어보십시오.
계약 기간 중에 해약하면 비용이 듭니까?
들 수 있으며, 매물마다 조항에 따라 다릅니다. 사전 통지 기간과, 구속 기간 안에 나갈 때의 위약금을 함께 확인해야 합니다. 직장이나 학교 사정이 바뀔 가능성이 있다면 서명하기 전에 이 위험까지 계산해 두십시오.
자연스러운 손모도 원상복구 비용을 내야 합니까?
일본 국토교통성 가이드라인에 따르면 통상적인 사용에 따른 손모와 시간 경과에 따른 노후화는 임차인의 원상복구 의무에 들어가지 않습니다. 그 비용은 이미 월세에 포함되어 있는 것으로 보기 때문입니다. 임차인이 책임지는 부분은 잘못된 사용이나 관리 소홀로 생긴 손상입니다.
추가 부담을 지우는 특약은 언제나 효력이 있습니까?
아닙니다. 가이드라인은 特約이 유효하기 위한 세 가지 요건을 제시합니다. 객관적이고 합리적인 이유가 있고 지나치게 폭리적이지 않을 것, 임차인이 그 내용을 인식하고 있을 것, 그리고 임차인이 그 의무를 받아들이겠다는 의사를 표시했을 것입니다. 설명 없이 계약서에 어떤 비용이 나타나 있다면 서명하기 전에 물어보십시오.
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출처는 2026년 8월 27일에 확인했습니다. 실제 매물의 계약서와 별지는 결정하기 전에 반드시 확인해야 하는 문서입니다.