Tidak Punya Penjamin di Jepang, Masih Bisa Sewa Rumah?
Tanpa penjamin orang Jepang, Anda tetap bisa menyewa rumah jika unitnya menerima perusahaan penjamin. Pahami bedanya penjamin perorangan, perusahaan penjamin, dan kontak darurat.
Tidak ada orang Jepang yang bersedia menjadi penjamin bukan berarti Anda pasti tidak bisa menyewa rumah. Saat ini banyak kontrak sewa memakai 家賃債務保証会社 — perusahaan penjamin kewajiban uang sewa — sebagai pengganti penjamin perorangan.
Jawaban singkatnya: Anda bisa menyewa jika unit dan perusahaan pengelolanya menerima berkas yang dijamin oleh perusahaan penjamin. Namun Anda tetap harus lolos seleksi, membayar biaya jaminan, dan tetap bertanggung jawab mengganti uang tersebut apabila perusahaan penjamin sampai membayar lebih dulu.
Yang penting dipahami adalah perbedaan tiga hal: penjamin tanggung renteng, perusahaan penjamin, dan kontak darurat. Ketiga peran ini tidak sama, dan satu berkas bisa saja diminta memenuhi lebih dari satu peran sekaligus.
Apa yang sebenarnya dikerjakan perusahaan penjamin sewa?
Ketika penyewa tidak membayar tepat waktu, perusahaan penjamin dapat membayarkannya kepada pemilik properti atau perusahaan pengelola sesuai cakupan kontrak penjaminan. Setelah itu, perusahaan tersebut akan menagih penyewa untuk mengembalikan uang yang sudah dibayarkan beserta biaya lain yang diatur dalam kontrak.
Karena itu, perusahaan penjamin bukanlah asuransi yang membebaskan penyewa dari utang. Layanan ini menjamin arus kas bagi pihak yang menyewakan, sekaligus membantu transaksi tetap berjalan ketika penyewa tidak punya penjamin perorangan yang memenuhi syarat.
Panduan Kementerian Pertanahan Jepang untuk warga asing menyebutkan bahwa kontrak sewa umumnya mensyaratkan penggunaan perusahaan penjamin uang sewa atau adanya penjamin tanggung renteng. Apartment Search Guidebook
Apa bedanya perusahaan penjamin dengan penjamin perorangan?
Perusahaan penjamin 家賃債務保証会社
Merupakan badan usaha yang menyediakan jasa berdasarkan kontrak.
Memungut biaya di awal, biaya berkala, atau pos lain sesuai ketentuannya masing-masing.
Melakukan seleksi berkas sendiri.
Dapat membayar lebih dulu dalam batas cakupan penjaminan, lalu menagihnya kembali kepada penyewa.
Tidak semua unit membolehkan penyewa memilih sendiri perusahaannya.
Penjamin tanggung renteng 連帯保証人
Merupakan perorangan yang menerima tanggung jawab hukum sesuai kontrak.
Bisa diminta menyerahkan bukti penghasilan dan sertifikat stempel resmi.
Tanggung jawabnya tidak sama dengan kontak darurat.
Sebaiknya baru menandatangani setelah membaca dan memahami cakupan kewajibannya.
Kontak darurat 緊急連絡先
Merupakan orang yang dihubungi ketika penyewa tidak bisa dihubungi atau terjadi masalah.
Tidak dengan sendirinya menanggung kewajiban membayar uang sewa.
Bisa disyaratkan berdomisili di Jepang atau memenuhi ketentuan komunikasi tertentu.
Harus mengetahui dan menyetujuinya lebih dulu sebelum datanya diserahkan.
Sebuah unit bisa saja mensyaratkan perusahaan penjamin tetapi tetap meminta kontak darurat. Ada juga kasus yang mensyaratkan perusahaan penjamin sekaligus penjamin perorangan. Tanyakan hal ini sejelas-jelasnya sejak Anda melihat unitnya.
Bagaimana biaya perusahaan penjamin dihitung?
Tidak ada satu tarif tunggal yang berlaku untuk semua badan usaha. Penawaran biayanya bisa mencakup:
Biaya penjaminan di awal saat menandatangani kontrak.
Biaya perpanjangan setiap tahun.
Biaya penjaminan atau pengelolaan bulanan.
Biaya pendebetan otomatis uang sewa.
Biaya tambahan akibat keterlambatan pembayaran sesuai kontrak.
Jangan hanya bertanya "biaya awalnya berapa". Mintalah rincian total biaya selama tahun pertama sekaligus biaya rutin mulai tahun kedua.
Misalnya, dua unit dengan uang sewa yang sama: unit A memungut biaya penjaminan awal yang tinggi tetapi tidak menarik biaya bulanan, sedangkan unit B biaya awalnya rendah tetapi ada pungutan berkala. Untuk tahu mana yang lebih murah, Anda harus menjumlahkannya sesuai rencana lama tinggal Anda.
Apakah perusahaan penjamin terdaftar di pemerintah?
Kementerian Pertanahan Jepang menjalankan sistem pendaftaran badan usaha penjamin kewajiban uang sewa bagi perusahaan yang memenuhi sejumlah ketentuan operasional. Di dalam sistem Housing Safety Net juga ada mekanisme pengakuan bagi sejumlah badan usaha yang dinilai cocok bagi orang yang membutuhkan dukungan tempat tinggal. Sistem Housing Safety Net MLIT
Meski begitu, tercantumnya sebuah badan usaha dalam daftar tidak berarti semua berkas akan diloloskan atau semua unit memakai badan usaha tersebut. Pemilik properti dan perusahaan pengelola umumnya sudah menetapkan perusahaan penjamin mana yang dipakai untuk unit mereka.
Apa bedanya 登録家賃債務保証業者 dan 認定家賃債務保証業者?
Kementerian Pertanahan Jepang memelihara dua daftar yang berbeda, dan banyak orang mengira keduanya sama. Bagi warga asing, perbedaan ini berpengaruh langsung terhadap apakah Anda akan diminta menyediakan penjamin perorangan tambahan atau tidak.
登録 — pendaftaran agar cara kerjanya diverifikasi negara
Ini adalah skema yang bersifat sukarela. Badan usaha yang tidak mendaftar tetap boleh menjalankan usaha penjaminan uang sewa, jadi "tidak ada dalam daftar" tidak sama artinya dengan "usahanya ilegal". Skema pendaftaran badan usaha penjamin uang sewa — MLIT
Badan usaha yang sudah terdaftar diumumkan secara terbuka lengkap dengan nama, lokasi kantor pusat, dan nomor pendaftarannya. Per 13 Agustus 2026, daftar tersebut memuat 123 perusahaan. Daftar badan usaha yang telah terdaftar — MLIT
Badan usaha yang sudah terdaftar berada di bawah pengawasan instansi pemerintah, termasuk kriteria penindakan dan pencabutan pendaftaran apabila terjadi pelanggaran.
認定 — pengakuan bagi badan usaha yang lebih mudah diakses orang yang butuh dukungan tempat tinggal
Skema pengakuan ini menyaring, dari kelompok badan usaha yang sudah terdaftar atau dari badan hukum pendukung hunian 居住支援法人, pihak-pihak yang memenuhi sejumlah ketentuan tambahan, di antaranya:
Tidak menolak memberikan penjaminan tanpa alasan yang patut.
Menerima kontak darurat yang bukan perorangan — badan hukum pun dianggap sah.
Tidak mensyaratkan adanya penjamin tambahan untuk kewajiban uang sewa.
Tidak memungut biaya penjaminan pada tingkat yang tidak wajar tingginya.
Mengumumkan secara terbuka klausul kontrak baku dan data pelaksanaan kontraknya.
Ringkasan skema pengakuan badan usaha penjamin — MLIT
Mengapa ini penting bagi Anda? Warga asing termasuk dalam kelompok orang yang membutuhkan dukungan tempat tinggal 住宅確保要配慮者 menurut ketentuan skema tersebut. Jika Anda tidak punya kerabat yang tinggal di Jepang untuk dicantumkan sebagai kontak darurat, maka ketentuan "menerima badan hukum sebagai kontak darurat" adalah perbedaan yang bisa membuka tepat pada titik yang selama ini menyumbat berkas Anda.
Walau demikian, terdaftar atau diakuinya sebuah badan usaha tetap tidak mewajibkan pemilik properti memakai badan usaha tersebut. Tanyakan kepada agen properti, perusahaan penjamin untuk unit yang sedang Anda lihat termasuk kelompok yang mana, sebelum Anda memasukkan berkas.
Apa saja yang diseleksi perusahaan penjamin?
Kriteria rincinya umumnya tidak diumumkan secara lengkap. Berkas Anda bisa dinilai berdasarkan informasi seperti:
Identitas dan status izin tinggal.
Sisa masa berlaku izin tinggal.
Pekerjaan, sekolah, dan sumber penghasilan.
Besar uang sewa dibandingkan kemampuan membayar.
Nomor telepon dan kemudahan memverifikasi data.
Kontak darurat.
Jumlah penghuni dan tujuan pemakaian unit.
Konsistensi antara formulir dan dokumen pendukung.
Jangan mengarang isian agar terlihat "gampang lolos". Data yang keliru atau saling bertentangan biasanya lebih berisiko daripada berkas yang punya kelemahan tetapi dijelaskan dengan terbuka.
Apakah tidak bisa bahasa Jepang pasti ditolak?
Kemampuan berkomunikasi bisa saja ikut dinilai, karena perusahaan pengelola perlu mengirim pemberitahuan, menangani masalah, dan menagih uang sewa. Tetapi ini tidak berarti Anda wajib fasih berbahasa Jepang dalam setiap situasi.
Anda bisa memperkuat berkas dengan cara:
Memakai pihak pendamping yang bisa berkomunikasi dengan perusahaan pengelola.
Menyediakan nomor telepon yang aktif dan stabil.
Memiliki kontak darurat yang paham perannya.
Menunjukkan bahwa Anda memahami aturan hunian dan cara pembayarannya.
Mengangkat telepon konfirmasi tepat waktu.
Bagaimana kalau perusahaan penjamin menolak?
Hasil penolakan belum tentu disertai alasannya. Anda bisa berdiskusi dengan agen properti untuk melihat apakah ada jalan keluar yang masih mungkin dalam lingkup unit tersebut:
Periksa apakah ada data yang salah atau kurang lengkap dalam berkas.
Pastikan panggilan telepon ke tempat kerja dan ke kontak darurat memang berhasil tersambung.
Tanyakan apakah unit itu menerima perusahaan penjamin yang lain.
Cari unit yang kriterianya lebih cocok dengan penghasilan atau sisa masa izin tinggal Anda.
Lengkapi dokumen yang membuktikan sumber dana pembayaran, jika memang diperbolehkan.
Pertimbangkan anggota keluarga lain yang lebih memenuhi syarat untuk menjadi pemegang kontrak, apabila orang tersebut memang benar-benar penyewanya dan memenuhi ketentuannya.
Sebaiknya jangan memasukkan berkas ke banyak unit secara beruntun tanpa tahu di mana letak kelemahan berkas Anda. Cara itu menghabiskan waktu dan bisa membuat Anda kehilangan pilihan-pilihan yang lebih baik.
Apa itu セーフティネット住宅 dan di mana mencarinya?
Kalau berkas Anda berkali-kali tidak diterima di banyak unit, masih ada satu jalur lagi yang jarang diketahui warga asing: hunian yang termasuk dalam skema Housing Safety Net.
Skema ini bertujuan agar semua orang bisa menyewa rumah dengan tenang. Salah satu pilarnya adalah kelompok hunian sewa yang sudah didaftarkan kepada pemerintah daerah sebagai hunian yang tidak menolak orang dari kelompok yang membutuhkan dukungan tempat tinggal — mencakup orang berpenghasilan rendah, lansia, penyandang disabilitas, rumah tangga yang sedang membesarkan anak kecil, korban bencana, dan warga asing sesuai ketentuan. Pemilik properti mendaftarkan sendiri unitnya ke pemerintah prefektur, kota yang ditunjuk, atau kota inti. Skema Housing Safety Net — MLIT
Unit-unit yang sudah terdaftar dapat dicari melalui sistem penyedia informasi hunian Safety Net. Anda bisa mencarinya sendiri berdasarkan wilayah, lalu membawa daftar itu untuk ditanyakan ke agen properti. Sistem ini bernama セーフティネット住宅情報提供システム dan dijalankan oleh MLIT.
Buku panduan mencari kamar dari Kementerian Pertanahan sendiri juga merujuk sistem ini sebagai tempat mencari hunian sewa yang menerima warga asing. Apartment Search Guidebook — MLIT
Selain hunian terdaftar, skema ini juga mencakup hunian berpendampingan 居住サポート住宅 yang menyediakan layanan pengecekan keselamatan penghuni dan penghubung ke layanan kesejahteraan, serta badan hukum pendukung hunian 居住支援法人 dan dewan pendukung hunian 居住支援協議会 di tingkat daerah.
Ada dua hal yang perlu diingat agar harapan Anda tidak melenceng:
"Tidak menolak" bukan berarti otomatis diterima menyewa. Anda tetap harus melewati seleksi perusahaan penjamin dan tetap harus melengkapi seluruh dokumen.
Jumlah unit yang cocok di wilayah dan anggaran Anda bisa jadi sangat sedikit. Gunakan jalur ini untuk menambah pilihan, bukan untuk menggantikan pencarian rumah lewat agen properti.
Kalau perusahaan penjamin sudah membayarkan, apakah utang penyewa lunas?
Tidak. Inilah salah paham yang paling berbahaya.
Kalau Anda terlambat membayar, segera hubungi perusahaan pengelola dan perusahaan penjamin. Pembayaran yang dilakukan perusahaan penjamin kepada pemilik properti tidak menghapus kewajiban Anda. Anda tetap bisa ditagih untuk mengembalikannya, dikenai pos-pos biaya sesuai kontrak, dan hal itu bisa memengaruhi kelanjutan sewa Anda.
Jangan meninggalkan kamar begitu saja atau memutus komunikasi. Mengembalikan unit tetap harus melalui prosedur pengakhiran kontrak yang benar, serah terima kunci, dan pelunasan sisa tagihan.
8 pertanyaan yang wajib diajukan sebelum menandatangani kontrak penjaminan
Perusahaan penjamin mana yang akan menyeleksi berkas saya?
Berapa biaya di awal dan dihitung dari pos yang mana?
Apakah ada biaya bulanan?
Biaya perpanjangan ditarik berapa tahun sekali?
Uang sewa dibayarkan dengan cara apa?
Kalau saya terlambat membayar, saya harus menghubungi siapa?
Cakupan penjaminannya meliputi pos apa saja?
Kapan kontrak penjaminan berakhir dan apakah ada pengembalian biaya?
Apa yang bisa dibantu NST Connect?
Kalau Anda tidak punya penjamin di Jepang, NST Connect bisa membantu menyaring unit yang memakai perusahaan penjamin, memeriksa lebih dulu persyaratan kontak daruratnya, menyiapkan berkas, dan menjelaskan rincian biayanya dalam bahasa Indonesia.
Sampaikan kondisi Anda apa adanya: status izin tinggal, sisa masa berlakunya, pekerjaan atau sekolah, penghasilan, jumlah penghuni, dan anggaran. Memilih unit yang cocok sejak awal jauh lebih penting daripada memasukkan berkas sebanyak-banyaknya.
Unit yang sedang ditayangkan NST Connect mencantumkan biaya penjaminan bulanan masing-masing, jadi Anda bisa memperkirakan pos ini sebelum menghubungi kami.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah perusahaan penjamin juga menjadi penjamin visa?
Tidak. Perusahaan penjamin uang sewa berkaitan dengan kewajiban di dalam kontrak hunian, bukan penjamin untuk prosedur izin tinggal atau visa.
Sudah ada perusahaan penjamin, apakah masih perlu kontak darurat?
Bisa jadi masih perlu. Keduanya adalah dua peran yang berbeda. Ketentuannya bergantung pada perusahaan penjamin dan perusahaan pengelola.
Bisakah saya memilih sendiri perusahaan penjamin yang lebih murah?
Tidak selalu bisa. Banyak unit hanya menerima badan usaha yang sudah ditunjuk oleh pemilik properti atau perusahaan pengelola.
Apakah biaya penjaminan dikembalikan kalau berkas tidak lolos?
Jangan mentransfer uang sebelum Anda benar-benar paham pos pungutan dan syarat pengembaliannya. Penanganannya bergantung pada kapan biaya itu ditarik dan pada kesepakatannya. Mintalah konfirmasi secara tertulis.
Artikel terkait
Kenapa Pengajuan Sewa Rumah di Jepang Ditolak? 10 Penyebab Umum
Dokumen Sewa Rumah di Jepang untuk Orang Asing: Checklist Berkas
Berapa Biaya Awal Sewa Apartemen di Jepang? Rincian Tiap Pos
Sumber diperiksa pada 27 Agustus 2026. Biaya dan kriteria seleksi bergantung pada kontrak, perusahaan penjamin, pemilik properti, dan perusahaan pengelola masing-masing unit.